Rechter oordeelt over huurprijsvermindering vanwege corona

De eerste drie uitspraken over het recht op huurprijsvermindering van door corona getroffen huurders.

De laatste tijd is er veel aandacht geweest voor de vraag of een huurder van bedrijfsruimte recht heeft op huurprijsvermindering indien hij noodgedwongen moest sluiten vanwege corona. Daarbij staat vanuit juridisch oogpunt de vraag centraal of corona – althans de maatregelen die de overheid heeft getroffen om de gevolgen voor de volksgezondheid te beperken – een gebrek in het gehuurde is. Daarnaast speelt de vraag of de huurder een beroep kan doen op onvoorziene omstandigheden.

Op 27 mei jl. is hierover voor het eerst een uitspraak gedaan door de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen. Hier oordeelde de rechter dat de huurder wel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering wegens een gebrek in het gehuurde.

Op 29 mei jl. is – ook in kort geding – door de rechtbank Gelderland uitspraak gedaan over het recht op huurprijsvermindering door voetbalclub Vitesse. De rechter oordeelde dat Vitesse gewoon de volledige huur moet betalen.

Vervolgens is op 3 juni jl. door de rechtbank Overijssel geoordeeld dat de huurder ook daar de (volledige) huur dient te betalen.

Alle uitspraken zijn gewezen in kort geding. Dit betekent dat het slechts een voorlopig oordeel van de rechter is. Dit zegt echter wel iets over hoe een rechter tegen zulke zaken kan aankijken als een definitief oordeel gegeven zal worden in een bodemprocedure. Hieronder zal kort op deze uitspraken worden ingegaan.

Uitspraak 1:

In de eerste kwestie speelde kort gezegd het volgende:

Verhuurder verhuurt een café aan de Nederlandse tak van het (beursgenoteerde) bierbouwbedrijf AB InBev. Huurder InBev verhuurt het café vervolgens onder aan de uitbater, een constructie die we in de praktijk vaker zien. Als het café dicht moet vanwege de coronamaatregelen, wendt InBev zich tot de verhuurder en schrijft dat de huur zal worden opgeschort. Er ontstaat een conflict waarna InBev voorstelt op basis van een verdeelsleutel de huur te betalen; de uitbater van het café betaalt 1/3e van de huur (aan InBev), InBev betaalt vervolgens 2/3e van de huur aan verhuurder, waardoor alle drie de partijen 1/3e van de gevolgen dragen. 

Huurder InBev doet daarbij een beroep op de parlementaire geschiedenis, waaruit kan worden opgemaakt dat een onvoorziene overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde verhindert als gebrek kan worden gezien.

De rechter gaat hier in mee. Eerst wordt vastgesteld dat huurprijsvermindering in de huurovereenkomst niet (voldoende duidelijk) is uitgesloten. In de desbetreffende Algemene Bepalingen (ROZ-1980) stond dat de huur zonder enige korting, aftrek of compensatie verschuldigd is. Volgens de rechter valt huurprijsvermindering daar niet onder. Vervolgens oordeelt de rechter dat de vordering van InBev om een korting van 1/3e van de huur te betalen niet onredelijk lijkt, en dat niet voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure die vordering zal afwijzen. Tot en met augustus mag InBev 2/3e van de overeengekomen huur betalen, tenzij een rechter in een bodemprocedure anders oordeelt.

Uitspraak 2:

De tweede kwestie betreft voetbalclub Vitesse. Vitesse meende recht te hebben op een huurprijsvermindering met betrekking tot het stadion GelreDome. Het eredivisievoetbal is immers vroegtijdig beëindigd vanwege de coronamaatregelen. Waarschijnlijk kunnen er pas vanaf september 2020 weer wedstrijden worden gespeeld en pas vanaf januari 2021 weer met publiek. Vitesse heeft daarom de huur voor de maanden april en mei onbetaald gelaten. De verhuurder was het daar niet mee eens en dreigde het faillissement van Vitesse aan te vragen. Daarop betaalde de club – onder protest – de helft, maar gelijktijdig werd een kort geding gestart om de inmiddels betaalde huur weer terug te vragen.

De rechter meent ook hier dat de overheidsmaatregelen een gebrek opleveren, omdat het gehuurde niet (volledig) kan worden gebruikt. In dit geval was huurprijsvermindering  wegens een gebrek in het gehuurde contractueel echter wel duidelijk uitgesloten in de toepasselijke ROZ Algemene Bepalingen. Vitesse meent wel een beroep op onvoorziene omstandigheden te kunnen doen, waardoor deze bepaling geen kracht toekomt. De rechter deelt de mening dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. In deze kwestie heeft Vitesse volgens de rechter echter niet voldoende onderbouwd waarom de gevolgen van de onvoorziene omstandigheid (corona en de beëindiging van het voetbalseizoen) dusdanige gevolgen hebben dat zij geen huur meer zou kunnen betalen, althans slechts de helft zou mogen betalen. Ook heeft Vitesse niet duidelijk gemaakt in hoeverre zij ook besparingen heeft vanwege de coronamaatregelen.

Hoewel er volgens de rechter sprake is van een gebrek én vaststaat dat er onvoorziene omstandigheden zijn, moet Vitesse toch de volledige huur betalen. Dit zou anders kunnen zijn als Vitesse de (financiële) gevolgen duidelijker had uitgelegd.

Uitspraak 3:

In de derde uitspraak lagen de huurder en de verhuurder al voor de uitbraak van het coronavirus met elkaar in de clinch over de staat van het gehuurde en voor wiens rekening het (broodnodige) onderhoud zou moeten komen. Onder meer vanwege de slechte staat van het pand heeft huurder al op 1 maart 2020 de betaling van de huur opgeschort. Huurder geeft een aantal redenen om de huurbetaling op te schorten, waaronder een beroep op de gedwongen sluiting van haar restaurant door de overheidsmaatregelen omtrent corona.

Ten aanzien van corona oordeelt de rechter in kort geding dat de sluiting van overheidswege een gebrek kan zijn, maar dat dit in het onderhavige geval geen gebrek is. De sluiting komt voor rekening en risico van huurder, omdat artikel 2.5.1 van de toepasselijke Algemene Bepalingen er op neerkomt dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft. Contractueel gezien is daarmee het risico van de gedwongen sluiting door corona bij de huurder gelegd, aldus de voorzieningenrechter. Daarnaast merkt de rechter op dat (zelfs als er sprake is van een gebrek) de verhuurder een beroep op overmacht zou kunnen doen, waardoor de gevolgen van de sluiting alsnog voor rekening van de huurder komen.

Over dit oordeel valt te twisten. De sluiting van het gehuurde heeft immers niets te maken met het al dan niet verkrijgen van een vergunning. Het valt te bezien of in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het risico van corona hierdoor bij huurder is komen te liggen.

Conclusie

Wat leren de eerste uitspraken ons over de verplichting tot het betalen van huur vanwege het niet kunnen gebruiken van het gehuurde wegens de coronamaatregelen? 

Rechters lijken als uitgangspunt te nemen dat de sluiting door corona een gebrek is zoals bedoeld in de wet. Als vastgesteld is dat er sprake is van een gebrek, dan speelt de vraag of huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten. Vaak zal dit zo zijn op basis van de ROZ-model huurovereenkomst.

Als huurprijsvermindering wegens een gebrek niet contractueel is uitgesloten, dan maakt een huurder een kans om huurprijskorting af te dwingen, desnoods via de rechter. Maar, zelfs als er een gebrek is, kan de verhuurder nog opwerpen dat de sluiting ook niet (volledig!) voor haar rekening behoort te komen, door zich op overmacht of onvoorziene omstandigheden te beroepen. Dit is niet bij voorbaat kansloos en zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.

Wij verwachten dat dit vaak op een verdeling van de pijn zal uitkomen, zoals in de eerste uitspraak hierboven ook het geval was. Alles hangt natuurlijk af van de concrete omstandigheden van het geval. In ieder geval staat ook op basis van deze uitspraken vast dat verhuurders en huurders de plicht hebben om in redelijkheid met elkaar in overleg te gaan en rekening te houden met elkaars belangen.

Hoe de kansen exact liggen zal duidelijker worden als ook in een bodemprocedure een uitspraak wordt gedaan. Wij blijven de ontwikkelingen op de voet volgen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met

Maurits Smal: smal@dvdw.nl of 06-29733446

René Sekeris: sekeris@dvdw.nl of 06-28883206