Huisvestingsverordening ongeldig

Inleiding

Op 29 april 2020 heeft de Raad van State belangrijke uitspraken gedaan over de Huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam. De Huisvestingsverordening is namelijk gedeeltelijk onverbindend verklaard. Dit betekent dat veel boetes die op grond van de Huisvestingsverordening zijn opgelegd, onterecht zijn. Dit betreft bijvoorbeeld boetes voor onttrekking van woonruimte door hennepteelt of door kamerverhuur aan studenten of flexibele arbeidskrachten. Deze boetes kunnen oplopen tot boetes van € 20.500,-.

Ook het weigeren van een vergunning op basis van de Huisvestingsvergunning kan heel goed onterecht zijn geweest, omdat de gemeente in veel gevallen geen vergunningstelsel mag invoeren. Dit geldt bijvoorbeeld voor vergunningen voor woningvorming of het splitsen van een gebouw in appartementsrechten.

We raden huiseigenaren in deze gevallen dan ook aan bezwaar te maken en zo nodig beroep in te stellen bij de bestuursrechter.

Boetes op grond van de Huisvestingsverordening vaak onterecht

Eerder verscheen op de website van DVDW al een artikel over pandeigenaren die in feite dubbel gestraft werden omdat zij bij hennepteelt door hun huurder ook zelf een bestuurlijke boete kregen opgelegd door de gemeente. Ook zien wij regelmatig dat gemeentes boetes of dwangsommen opleggen voor het gebruik van woningen door vier of meer personen die geen gezamenlijke huishouding voeren. Dit is vaak het geval in studentenhuizen of bij het huisvesten van flexibele arbeidskrachten.

Voor de volgende kwesties kan de gemeente een boete opleggen op grond van de Huisvestingsverordening:

• het zonder vergunning aan de woningvoorraad onttrekken van woonruimte (bijvoorbeeld door hennepteelt of verhuur via Airbnb);
• het zonder vergunning omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerhuur aan studenten of tijdelijke arbeidskrachten);
• het zonder vergunning splitsen van een gebouw in appartementsrechten;
• het zonder de vereiste huisvestingsvergunning in gebruik geven of nemen van woonruimte;
• het  zonder vergunning verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten (woningvorming).

Boetes die voor bovenstaande gevallen zijn opgelegd door de gemeente Rotterdam blijken regelmatig onterecht. Ook het afwijzen van een aangevraagde vergunning kan onterecht zijn. Hoe dit precies zit wordt hieronder uitgelegd.

Raad van State bevestigt ongeldigheid Verordening

In het artikel van september 2019 werd al geconstateerd dat dergelijke boetes mogelijk in strijd zijn met de Huisvestingswet. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 29 april 2020 in drie uitspraken bevestigd dat dergelijke boetes onterecht zijn opgelegd of dat ten onrechte een vergunning wordt vereist. Hoe zit dit precies?

De Raad van State heeft geoordeeld dat op grond van artikel 2 lid 1 van de Huisvestingswet de gemeenteraad slechts een huisvestingsverordening mag uitvaardigen voor zover dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. De betreffende gemeente dient dus onder meer te onderbouwen dat er sprake is van schaarste (en dat dit lijdt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten).

In de uitspraken heeft de Raad van State eerdere uitspraken van de rechtbank Rotterdam bevestigd, waarin de rechtbank heeft overwogen dat er géén sprake was van aangetoonde schaarste van goedkope woningen. De gemeente mocht in deze gevallen dan ook geen vergunningplicht stellen of boetes opleggen. De Raad van State is het daar nu mee eens.

In de drie verschillende kwesties die aan de Raad van State zijn voorgelegd, bleek dat de gemeente Rotterdam telkens niet kon onderbouwen dat er schaarste was van het betreffende type woning in de betreffende wijk. Dit had tot gevolg dat:

• In een van de gevallen de gemeente geen vergunningplicht voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte mag stellen; (zie uitspraak)
• In een ander geval de gemeente geen vergunningsplicht voor woningvorming mocht stellen; (zie uitspraak)
• In het laatste geval geen boete mocht geven voor het onttrekken van woonruimte door hennepteelt. (zie uitspraak)

Aangezien in de gemeente Rotterdam (volgens haar eigen beleidsstukken) vooral een tekort is aan (grondgebonden) eengezinswoningen in het middensegment, zal niet snel sprake zijn van schaarste van andere type woningen, zoals appartementen en bovenwoningen. 

In ieder geval geldt in Rotterdam dat de Huisvestingsverordening in veel gevallen onvoldoende is onderbouwd, maar ook voor de Huisvestingsverordening van de gemeente Nijmegen heeft de rechter al geoordeeld dat deze gedeeltelijk onverbindend is omdat ook hier niet is onderbouwd dat er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte. Het is heel goed mogelijk dat ook huisvestingsverordeningen in Amsterdam, Utrecht en Den Haag wegens dit motiveringsgebrek sneuvelen.

Wij adviseren pandeigenaren dan ook in bezwaar te gaan tegen boetes op basis van een Huisvestingsverordening. Ook als uw huisvestingsvergunning, of vergunning voor onttrekking, omzetting, splitsing of woningvorming is geweigerd, heeft u mogelijk een goede kans van slagen indien u bezwaar maakt.

Heeft u behoefte aan advies over vergunningen, (voorgenomen) boetes of dwangsommen gebaseerd op de Huisvestingswet? Of heeft u hulp nodig bij het maken van bezwaar? De sectie Vastgoedrecht van DVDW helpt u graag verder.