Coronacrisis en de gevolgen voor huurders en verhuurders

Vanaf begin maart is Nederland in de greep van het coronavirus en doen we er met zijn allen alles aan om (verdere) verspreiding van het coronavirus te voorkomen. Er zijn daarom diverse vergaande maatregelen genomen door de overheid, zoals bijvoorbeeld het sluiten van alle horecabedrijven. Ook heeft het coronavirus zeer grote economische gevolgen.

In dit artikel zal worden besproken welke gevolgen dit heeft voor huurders en verhuurders. Kunnen huurders betaling van de huur (gedeeltelijk) opschorten? Kan een huurder in deze tijden worden gedwongen tot ontruiming? En welke maatwerkoplossingen zijn er? In dit overzichtsartikel zullen de verschillende wettelijke maatregelen, branche-afspraken en rechterlijke uitspraken tot nu toe worden besproken.

Gevolgen voor horecaondernemers en anderen die gedwongen de deuren sloten

Van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 dienden alle horecabedrijven in Nederland verplicht te sluiten. Ook sportclubs, sauna’s, kappers, schoonheidsspecialisten etc. moesten hun deuren sluiten. Inmiddels is de horeca weer open, maar mogen zij wel nog maar een beperkt aantal bezoekers toelaten en dient er anderhalve meter afstand bewaard te blijven. Veel ondernemers hadden en hebben door deze maatregelen aanzienlijk minder of zelfs helemaal geen inkomsten. De vraag is dan ook: moeten huurders ondanks deze maatregelen (volledige) huur blijven betalen?

Verminderd huurgenot door sluiting, is er sprake van een gebrek?

Door de maatregelen in verband met het coronavirus zal een huurder van een bedrijfsruimte verminderd huurgenot hebben. De huurder kan immers het gehuurde niet gebruiken waarvoor het bestemd is, namelijk het exploiteren van een onderneming. De wetgever heeft echter bedoeld verminderd huurgenot slechts voor risico van de verhuurder te brengen indien er sprake is van een ‘gebrek’. Van een gebrek is niet alleen sprake indien er ‘fysieke’ gebreken aan het gehuurde zijn, zoals een lekkend dak. Van een gebrek kan ook sprake zijn indien er om andere redenen minder huurgenot is, zoals overheidsmaatregelen of overlast. Van een gebrek is geen sprake indien dit aan de huurder is toe te rekenen of indien dit om andere reden voor zijn risico dient te blijven. De vraag is of dit het geval is bij de coronamaatregelen. Duidelijk is dat zowel huurder als verhuurder geen verwijt treft.

Uit de wetsgeschiedenis lijkt te volgen dat de gedwongen sluiting een gebrek is. Tijdens de parlementaire behandeling heeft de minister namelijk het volgende geantwoord:

"De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt."

Ook in drie van de vier eerste en voorlopige ‘corona-uitspraken’ is geoordeeld dat de gedwongen sluiting een gebrek is.

In de rechtspraak en literatuur komt echter ook naar voren dat dit omstandigheden zijn die voor rekening van de huurder dienen te komen, bijvoorbeeld omdat dit uit de huurovereenkomst lijkt voort te vloeien, waarin bijvoorbeeld staat dat de huurder verantwoordelijk is voor de vergunningen die hij nodig heeft voor de uitoefening van het bedrijf. Ook is daarbij van belang dat een vaste rechtsregel is dat tegenvallende bezoekersaantallen voor risico van de huurder zijn.

Indien sprake is van een gebrek, staat daarmee nog niet vast dat de huurder recht heeft op (gedeeltelijke) huurprijsvermindering en betaling van de huur kan opschorten. In veel huurovereenkomsten zal namelijk zijn opgenomen dat de huurder geen beroep kan doen op huurprijsvermindering en opschorting van de huur. Dit staat bijvoorbeeld in de algemene bepalingen bij de veel gebruikte recente ROZ-modellen. In oudere ROZ-modellen is huurprijsvermindering niet expliciet uitgesloten.

Onvoorziene omstandigheden?

Een huurder zal in dat geval mogelijk nog een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid. De coronacrisis kan als een onvoorziene omstandigheid worden beschouwd, omdat zowel huurder als verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met een coronacrisis en een gedwongen sluiting en dit ook niet in de huurovereenkomst hebben geregeld. De redelijkheid en billijkheid kunnen dan meebrengen dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op volledige huurbetaling. Dit zal afhangen van de omstandigheden van het geval, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen en hoe zwaar partijen worden getroffen door de gedwongen sluiting. Een redelijke uitkomst lijkt te zijn dat de pijn over huurder en verhuurder (en eventuele andere betrokkenen) wordt verdeeld. De rechtbank Amsterdam oordeelde daarom bijvoorbeeld dat de huurder tot 1 oktober 2020 25% van de huur mocht opschorten. De rechter hield daarbij ook rekening met de steunmaatregelen waarop de huurder een beroep kon doen.

Voorlopige conclusie

Uit de eerste uitspraken volgt dat rechters als uitgangspunt lijken te nemen dat de sluiting door corona een gebrek is en huurders dus in beginsel recht hebben op huurprijsvermindering en gedeeltelijke opschorting, tenzij dit is uitgesloten in de huurovereenkomst. De meeste huurovereenkomsten zijn gebaseerd op het ROZ-model en verklaren de algemene bepalingen uit het ROZ-model van toepassing, waarin huurprijsvermindering en (gedeeltelijke)opschorting is uitgesloten.

Indien dit is uitgesloten, kan de huurder mogelijk nog een beroep doen op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid. We verwachten dat dit vaak op een verdeling van de pijn zal uitkomen, maar alles hangt af van de omstandigheden van het geval. Ons advies zal in ieder geval zijn om met elkaar in overleg te gaan en te blijven en rekening te houden met elkaars belangen.

Gevolgen voor huurders en verhuurders van woonruimte

Voor huurders van woonruimte zal de coronacrisis geen reden zijn om de huur niet te hoeven betalen. Immers kunnen zij gewoon gebruik maken van hun woning en is er dus geen sprake van een gebrek. Wel heeft de huurder misschien te maken met (plotseling) inkomensverlies, waardoor er betalingsproblemen kunnen ontstaan. Hoe wordt hiermee omgegaan?

Maatwerk bij huurachterstanden en ontruimingen

Vanuit de overheid zijn er geen regels vastgelegd om huurder te beschermen. Wel heeft de minister met de grootste verhuurorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences en Vastgoed Belang) afspraken gemaakt om huurders tegemoet te komen die ten gevolge van de coronacrisis betalingsproblemen hebben gekregen. Afgesproken is dat:

• Huurders in de eerste plaats zelf actief moeten zoeken naar ondersteuning vanuit de overheid indien zij financiële problemen krijgen ten gevolge van het coronavirus;
• Verhuurders zich zullen inspannen om maatwerkoplossingen te vinden indien huurders in betalingsproblemen komen door het coronavirus. Zij zien daarin een verantwoordelijkheid en benadrukken dat juist in deze tijd een prettig huis extra belangrijk is;
• Verhuurders zullen geen incassokosten doorberekenen aan huurders die door het coronavirus betalingsproblemen hebben gekregen;
• Huisuitzettingen en ontruimingen zullen voorlopig worden uitgesteld gedurende deze coronacrisis. Dit kan anders zijn indien sprake is van criminele activiteiten of extreme overlast. Ook kan dit anders zijn indien ontruimingsprocedures al liepen voor 12 maart jl.

Bovengenoemde afspraken zijn niet vastgelegd in wetten en verhuurders zijn hieraan daarom in beginsel niet gebonden. Wel is duidelijk dat ook door rechters rekening wordt gehouden met de coronacrisis. Tot 1 juni 2020 werden er in beginsel geen ontruimingen uitgesproken, om te voorkomen dat mensen op straat zouden komen te staan in deze moeilijke tijd. Vanaf 1 juni 2020 zullen er wel weer huisuitzettingen plaatsvinden. Door de rechter zal daarbij wel rekening gehouden worden met de coronacrisis (bijvoorbeeld indien de huurder kan aantonen dat de betalingsproblemen hiermee verband houden en ingelopen zullen worden). Ook zullen huurders een langere termijn krijgen om hun woning te verlaten (in ieder geval twee weken, maar in veel gevallen een maand).

Gevolgen voor huurders en verhuurders van winkelruimte

Hoewel winkels hun deuren niet gedwongen hoefden te sluiten, zagen ook retailers hun omzetten kelderen ten gevolge van de coronacrisis. De verschillende brancheverenging (de Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN), Vastgoed Belang, Vastgoedoverleg (VGO), Detailhandel Nederland en Inretail) hebben daarom onderhandeld over een regeling en hebben een steunakkoord gesloten. Op 10 april 2020 is het eerste steunakkoord gesloten waarin werd afgesproken dat retailers met een omzetdaling van meer dan 25% de huur over de maanden april, mei en juni 2020 gedeeltelijk mochten opschorten, waarbij zoveel als mogelijk maatwerk zou worden getroffen en huurders openheid van zaken zouden geven over hun omzet. Na drie maanden zouden nadere afspraken worden gemaakt over eventuele (gedeeltelijke) kwijtschelding van de huur.

Op 2 juni 2020 is het tweede steunakkoord gesloten, waarin huurder en verhuurder worden opgeroepen om (maatwerk)oplossingen te treffen en waarin is vastgelegd dat een goede afspraak zou zijn om over de maanden april en mei 50% huurprijsvermindering toe te kennen en af te spreken dat huurders betaling van 50% van de huur over de maand juni mogen doorschuiven naar volgend jaar.

De afspraken en aanbevelingen in het steunakkoord zijn niet bindend en huurder kan daarom niet van de verhuurder eisen dat de aanbevelingen worden opgevolgd. Wel vormt het steunakkoord een goede richtlijn voor huurders en verhuurders om tot redelijke afspraken te komen.

Conclusie

De coronacrisis heeft grote gevolgen, ook voor huurders en verhuurders. Dit geldt vooral voor de huur van en aan horecaondernemers, die zeer zijn getroffen door de gedwongen sluiting en de nu nog geldende regels. Maar ook sommige retailers en particuliere huurders van woonruimte kampen met betalingsproblemen doordat zij zijn getroffen door de corona-crisis.

Horecaondernemers lijken aanspraak te kunnen maken op (enige) huurprijsvermindering ten gevolge van de coronacrisis. Op basis van de eerste uitspraken kan voorzichtig worden geconcludeerd dat rechters een verdeling van de pijn de meest redelijke uitkomst vinden.

Voor huur en verhuur van winkels is dit anders, omdat retailers niet (gedwongen) de deuren hebben moeten sluiten. Wel hebben zij hun omzetten zien kelderen. Om die reden zijn huurders en verhuurders opgeroepen om samen naar een oplossing te zoeken, in lijn met het (niet bindende) steunakkoord van diverse brancheorganisaties.

Huurders van woonruimte zullen de huur moeten blijven voldoen. Wel zullen sommige huurders met inkomensverlies te maken hebben (gehad), met betalingsproblemen tot gevolg. Verhuurders zijn daarom na bestuurlijk overleg opgeroepen om in gesprek te gaan met hun huurders, maatwerk te leveren en voorlopig niet tot ontruiming van woningen over te gaan. De rechtspraak heeft vervolgens besloten tot 1 juni 2020 geen huisuitzettingen uit te spreken, in de afweging mee te wegen dat de betalingsproblemen zijn ontstaan ten gevolge van corona en huurders een ruimere termijn te geven om te ontruimen.

Meer informatie?

Voor vraagstukken over huren en verhuren tijdens de coronacrisis kunt u contact opnemen met Iris Reidsma (reidsma@dvdw.nl) of René Sekeris (sekeris@dvdw.nl).