Airbnb moet zich ook houden aan de regels omtrent bemiddelingskosten en servicekosten

Airbnb, de online marktplaats voor de verhuur en boeking van privé-accommodaties, was de afgelopen periode veelvuldig in het nieuws. Allereerst werd bekend dat het systeem dat de gemeente Amsterdam hanteerde voor verhuur via Airbnb in strijd is met de wet (meer hierover vindt u in dit nieuwsbericht). Vorige week bepaalde de rechtbank Amsterdam bovendien dat Airbnb zich moet houden aan de regels voor verhuurbemiddeling. Dit betekent met name dat zij geen bemiddelingskosten of servicekosten aan huurders in rekening mogen brengen (meer hierover vindt u in dit nieuwsbericht). Hieronder wordt kort ingegaan op deze twee actualiteiten.

Meldingsysteem gemeente Amsterdam is in strijd met de wet

Het is algemeen bekend dat binnen Nederland veruit het meeste gebruik wordt gemaakt van Airbnb in Amsterdam. Volgens de Huisvestingswet is het echter verboden om woonruimte te onttrekken van de woonbestemming, zonder dat hiervoor een vergunning is verkregen. Door woningen tijdelijk te verhuren aan toeristen worden de betreffende woningen feitelijk gebruikt met een hotelbestemming. Dit betekent dat er voor tijdelijke verhuur, zoals verhuur via Airbnb, een vergunning aangevraagd moet worden bij de betreffende gemeente.

De gemeente Amsterdam heeft ervoor gekozen om niet voor iedere aanvraag het vergunningstraject te doorlopen, maar stond verhuur via Airbnb en andere platforms toe, mits de tijdelijke verhuur maar werd gemeld. De Raad van State heeft dit beleid van de gemeente teruggefloten. Het melden van verhuur aan toeristen bij de gemeente neemt namelijk niet weg dat er wordt verhuurd zonder vergunning. Ook na een correcte melding bij de gemeente wordt in strijd gehandeld met de Huisvestingswet, omdat er geen vergunning aanwezig is. De gemeente Amsterdam mag dus geen meldplicht hanteren, maar moet via het vergunningstraject werken.

Saillant detail is dat in deze specifieke kwestie de verhuurder een boete kreeg opgelegd door de gemeente Amsterdam voor het niet melden van de verhuur bij de gemeente. De verhuurder hoefde die boete uiteindelijk niet te betalen, omdat de gemeente de meldplicht nooit had mogen instellen.

Ook Airbnb mag geen servicekosten rekenen aan huurders

In 2015 is door de Hoge Raad duidelijk gemaakt wat de regels zijn met betrekking tot het rekenen van kosten aan huurder door verhuurmakelaars (ECLI:NL:HR:2015:3099, Duinzigt/X). Kort gezegd komt dit er op neer dat een bemiddelaar of verhuurmakelaar geen ‘twee heren mag dienen’ (Het verbod tot het dienen van twee heren volgt uit art. 7:427 jo. 417 lid 4 BW). Met andere woorden, als een bemiddelaar een woning aanbiedt voor de eigenaar van die woning, mag hij aan de huurder hiervoor geen kosten in rekening brengen. Het maakt daarbij niet uit wat de naam van de kosten is: courtage, bemiddelingskosten of servicekosten, het mag allemaal niet.

Volgens de Hoge Raad is dit een strakke regel. Er geldt enkel een uitzondering indien het platform of de website waarop de woning wordt aangeboden alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dit betekent dat op die website de contactgegevens van de verhuurder dienen te staan, en dat een geïnteresseerde huurder zonder tussenkomst van de bemiddelaar een huurovereenkomst kan sluiten met de verhuurder. In het geval van Airbnb is dit niet zo, omdat een huurovereenkomst alleen tot stand komt door het gehele boekingsproces van Airbnb te doorlopen, aldus de rechtbank Amsterdam. Airbnb is volgens de rechtbank meer dan alleen een elektronisch prikbord. Daarom heeft de rechtbank geoordeeld dat Airbnb géén servicekosten in rekening mag brengen bij huurders.

Conclusie

Uit bovenstaande ontwikkelingen is duidelijk geworden dat voor (tijdelijke) verhuur aan toeristen, via Airbnb of een andere aanbieder, altijd een vergunning nodig is. Uit de uitspraak van de Raad van State volgt dat de gemeente Amsterdam haar systeem daarom dient aan te passen.

Ook blijkt dat de regels voor bemiddelings- en servicekosten voor (tijdelijke) verhuur van woningen nog altijd actueel zijn. Voor gebruikers van Airbnb in Nederland betekent dit dat zij de betaalde servicekosten van Airbnb kunnen terugvragen.

Heeft u vragen over servicekosten bij het aangaan van een huurovereenkomst? De sectie Vastgoedrecht van DVDW helpt u graag verder.