Update: Coronacrisis en de gevolgen voor huurders en verhuurders

Vanaf begin maart hebben we in Nederland te maken met de coronacrisis en de gevolgen hiervan, zoals de lockdown en de ‘anderhalvemetersamenleving’. Veel ondernemers hebben hierdoor te maken met ernstige omzetdalingen en hebben in sommige gevallen zelfs hun onderneming moeten sluiten. Voor huurders is dit in veel gevallen aanleiding geweest om korting op de huurprijs (huurprijsvermindering) te vragen. Eerder schreven wij al over de gevolgen van de coronacrisis op huurafspraken. Inmiddels is er veel rechtspraak verschenen en is het dus tijd voor een update.

Sluiting ten gevolge van de lockdown, is er sprake van een gebrek?

Ten gevolge van de lockdown hebben de meeste winkels, horeca-gelegenheden, sportclubs, ondernemers met een contactberoep etc. hun onderneming moeten sluiten. Hierdoor hebben zij geen of minder goed gebruik kunnen maken van de door hen gehuurde bedrijfsruimte, aangezien zij het gehuurde niet kunnen gebruiken waarvoor dit bedoeld was. De vraag is of op grond hiervan sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 BW en of de huurder op grond hiervan huurprijsvermindering kan vorderen. Op grond van de wet is sprake van een gebrek indien sprake is van een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor huurder niet het huurgenot heeft dat hij mocht verwachten of indien sprake is van een feitelijke stoornis door derden. Van een feitelijke stoornis door derden is bijvoorbeeld sprake indien een huurder verminderd huurgenot heeft doordat buren overlast veroorzaken, doordat kinderen een bal door de ruit gooien etc. Ook de coronamaatregelen zouden als een feitelijke stoornis kunnen kwalificeren.

Een gebrek is aan de huurder toe te rekenen indien het gebrek op grond van schuld, de wet, de huurovereenkomst of op grond van de geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. In de rechtspraak is nog geen eenduidig antwoord op de vraag of de coronamaatregelen een gebrek vormen en huurders om die reden recht hebben op huurprijsvermindering. In een aantal uitspraken, zoals de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 juli 2020, werd geoordeeld dat de coronamaatregelen in ieder geval niet aan de huurder zijn toe te rekenen en dat in de wetsgeschiedenis naar voren is gekomen dat overheidsmaatregelen een gebrek vormen. In een andere uitspraak werd geoordeeld dat de Corona-maatregelen op grond van de huurovereenkomst voor risico van de huurder zijn, omdat in de ROZ-voorwaarden staat dat de huurder verantwoordelijk is voor de vereiste vergunningen, toestemmingen etc. en dat daarmee het risico van de lockdown op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt. Vaste jurisprudentie is bovendien dat tegenvallende bezoekersaantallen voor risico van de huurder zijn.

Daarnaast is volgens het Hof Amsterdam mogelijk geen sprake van een gebrek in de zaken waarin de verhuurder een bedrijfsruimte of bedrijfspand (in plaats van een winkel, restaurant, café etc.) heeft verhuurd. De huurder kan het gehuurde namelijk nog wel gebruiken als bedrijfsruimte, ondanks de lockdown, maar niet meer (volledig) voor het door hem gewenste gebruik:

“Het is immers niet alleen de vraag of in zijn algemeenheid een door de overheid opgelegde exploitatiebeperking in verband met corona voldoende gerelateerd is aan het gehuurde om als gebrek te kwalificeren, ook is van belang welke betekenis in dit geval toekomt aan de zeer algemene omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1. van de huurovereenkomst, waaruit volgt dat de verhuurder een “bedrijfspand” ter beschikking moet stellen. Die bepaling moet immers worden onderscheiden van artikel 1.3, dat de verplichting van de huurder bevat om het gehuurde als “Events & Congrescentrum” te gebruiken.”

Indien sprake is van een gebrek is daarmee nog niet gezegd dat de huurder recht heeft op huurprijsvermindering, omdat dit in veel huurovereenkomst (zoals de ROZ-voorwaarden) is uitgesloten. Huurders kunnen aanvoeren dat het uitsluiten van het recht op huurprijsvermindering dusdanig onredelijk uitwerkt, dat de rechter dit buiten toepassing moet verklaren. Indien de huurder dit voldoende kan aantonen, dan is dit mogelijk, zo oordeelde de rechtbank Gelderland in de Vitesse-uitspraak. Maar vanwege de uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering wordt in veel uitspraken, zoals de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021, niet uitvoerig ingegaan op de vraag of sprake is van een gebrek, maar wordt beoordeeld of de huurder recht heeft op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW).

Is de coronacrisis en de lockdown een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de huurovereenkomst c.q. de huurprijs kan worden aangepast?

Een huurder kan (soms zelfs met terugwerkende kracht) aanpassing of ontbinding van de huurovereenkomst vorderen indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid die van dien aard is dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.

Uit de jurisprudentie volgt dat de coronacrisis in veruit de meeste gevallen niet door huurder en verhuurder is voorzien en er geen afspraken over zijn gemaakt in de huurovereenkomst. Met het maken van algemene afspraken in de huurovereenkomst ter zake huurprijsvermindering, vergunningen etc. is geen rekening gehouden met een algehele lockdown, zo oordeelde bijvoorbeeld het hof Amsterdam in een kort geding:

“Het hof sluit zich aan bij het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.”

Ook in een bodemprocedure werd door de rechtbank Den Haag geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is.

Dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, betekent niet dat iedere huurder recht heeft op huurprijsvermindering. Vaste jurisprudentie is dat in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord geldt en dat een rechter niet te snel mag ingrijpen bij gemaakte afspraken. Het is dan ook de huurder die zal moeten onderbouwen waarom hij recht heeft op huurprijsvermindering. De huurder dient hiervoor goed te onderbouwen dat hij financieel zeer ernstig geraakt is. Indien de huurder dit niet voldoende kan aantonen dan heeft hij geen recht op huurprijsvermindering, zo oordeelde de rechtbank Den Haag op 19 juni 2020:

“Huurder heeft gesteld dat haar omzet door de Corona-crisis en -maatregelen ‘sterk is verminderd.’ Desgevraagd is tijdens de mondeling behandeling namens Huurder opgemerkt dat hiermee wordt bedoeld dat de omzet minimaal is gehalveerd.

USS heeft die stellingen van Huurder echter betwist, terwijl [naam coöperatie] deze niet met enig stuk heeft onderbouwd. De kantonrechter constateert dan ook, dat iedere (cijfermatige) onderbouwing en/of uitleg omtrent het gestelde omzetverlies ontbreekt. Dit betekent niet alleen dat (indien al zou worden aangenomen dat sprake is van een halvering van de omzet) onduidelijk is in hoeverre de Corona-crisis tot een omzetdaling heeft geleid, maar ook dat niet duidelijk is geworden hoe die zich verhoudt tot eventuele, eveneens aan de Corona-crisis te relateren, kostendalingen. Bij gebreke van deze onderbouwing kan de kantonrechter [naam coöperatie] niet in haar standpunt volgen. Het beroep van [naam coöperatie] op artikel 6:248 lid 2 dan wel 6:258 lid 1 BW kan niet slagen.”

De rechter dient bovendien ook alle omstandigheden mee te wegen, zoals de maatschappelijke positie van huurder en verhuurder. Indien de verhuurder afhankelijk is van de huurstromen voor zijn inkomen of voor het kunnen betalen van de bank, dan is een (forse) huurprijsvermindering minder snel gerechtvaardigd. De rechtbank Amsterdam overwoog op 27 november 2020 daarom zelfs dat het bij voortduring van de coronacrisis gerechtvaardigd zou kunnen zijn dat de verhuurder (bij wie het water aan de lippen stond) een nieuwe huurder ging zoeken en de huurovereenkomst met de uitbater van een feestzaal zou beëindigen:

“Overigens kan er bij voortduring van de crisis een moment komen waarop moet worden geconstateerd dat een verantwoorde exploitatie van feestzalen niet langer mogelijk is. Als [gedaagde] dan bovendien een concrete andere huurder zou hebben, die wèl in staat is de huur van de bedrijfsruimte op te brengen, zou van hem niet langer kunnen worden verlangd dat hij in de verliezen van Rhone deelt. Ook dat is iets voor de bodemprocedure. Op dit moment zal aan de financiële nood van [gedaagde] in ieder geval niet worden tegemoet gekomen door ontruiming van het gehuurde.”

Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de steunmaatregelen van de overheid, zo oordeelde bijvoorbeeld de rechtbank Amsterdam in het vonnis van 29 oktober 2020. Volgens de rechter moest de huurder inzichtelijk maken welke overheidssteun was aangevraagd en ontvangen.

Indien de rechter oordeelt dat de huurovereenkomst (tijdelijk) moet worden aangepast vanwege de coronacrisis, dan dient vervolgens nog de hoogte van de huurprijsvermindering te worden bepaald. Ook dit is weer afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, waarbij wel als voorlopig uitgangspunt lijkt te gelden dat niet het volledige omzetverlies op de verhuurder kan worden afgewenteld. Het toekennen van een omzetafhankelijke huurprijs lijkt daarom een te stap te ver. De rechtbank Amsterdam oordeelde bijvoorbeeld in het vonnis van 9 oktober 2020 als volgt:

“Voor een verplichting van Netterdam om in te stemmen met een omzetafhankelijke huur bestaat geen enkele grond. Zij heeft terecht aangevoerd dat de vordering van Naked Espresso op dit punt te ver afstaat van de oorspronkelijke overeenkomst van partijen, dat het ondernemersrisico daarmee immers volledig zou worden afgewenteld op Netterdam en dat een dergelijke ingreep bovendien de grenzen van het kort geding te buiten gaat.”

Conclusie

De coronacrisis heeft voor vrijwel iedere ondernemer grote gevolgen en kan dan ook gevolgen hebben voor de huurovereenkomst. Uit de verschenen jurisprudentie blijkt dat nog niet duidelijk is of de coronacrisis en de lockdown als gebrek kwalificeren en of de huurder op grond hiervan recht heeft op huurprijsvermindering.

De coronacrisis wordt door de meeste rechters wel als onvoorziene omstandigheid beschouwd, maar of op grond hiervan huurprijsvermindering dient te worden toegekend, hangt af van alle omstandigheden van het geval, zoals de (financiële) gevolgen voor de huurder en verhuurder, hun maatschappelijke positie, de staatssteun waarop de huurder een beroep heeft kunnen doen, of de huurder nog wel omzet heeft of had kunnen genereren etc. Dit betekent dat de huurder van een winkel- of horecaruimte zeker niet in alle gevallen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en dat de eventuele huurprijsvermindering ook in een redelijke verhouding dient te staan. Of een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en hoeveel huurprijsvermindering er moet worden toegekend hangt dus af van de specifieke omstandigheden. Bepalend is wat de gevolgen zijn voor zowel de huurder als verhuurder en wat zij hierover naar voren kunnen brengen.

Heeft u vragen over de gevolgen van de coronacrisis op de huurovereenkomst? Neem dan contact op met Iris Reidsma (reidsma@dvdw.nl) of René Sekeris (sekeris@dvdw.nl).