Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte opgesteld

In onze vorige blog werd al aangekondigd dat er een spoedwet zou komen om tijdelijke huurovereenkomst te kunnen verlengen tijdens de coronacrisis. Inmiddels is deze wet opgesteld. Op 6 april jl. werd door Minister van Veldhoven van Milieu en Wonen het spoedwetsvoorstel ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ naar de Tweede Kamer gestuurd. Tijdelijke huurcontracten kunnen op grond van deze wet straks voor een tijdelijke periode verlengd worden gedurende de coronacrisis.

Voor welke huurovereenkomsten geldt deze wet?

Vanaf 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 van kracht. Op grond van deze wet is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten van maximaal twee jaar (zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen) en vijf jaar (onzelfstandige woningen). Op grond van de wet zijn hieraan wel strenge voorwaarden verbonden. Zo mag de huurder de tijdelijke huurovereenkomst wel tussentijds opzeggen en dient de verhuurder de huurder tijdig te informeren over het einde van de huurovereenkomst. Ook kan de huurovereenkomst niet (tijdelijk) worden verlengd: indien de verhuurder huurder niet tijdig informeert over het einde van de huurovereenkomst of de huurovereenkomst verlengt, dan volgt uit de wet dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd.

De Minister en diverse verhuurorganisaties en brancheverenigingen willen voorkomen dat huurders gedurende de coronacrisis hun woning moeten verlaten omdat de tijdelijke huurovereenkomst eindigt. Aan de andere kant willen zij ook verhuurders beschermen die geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kunnen sluiten, bijvoorbeeld omdat zij de woning zullen slopen of verkopen. Door de Minister is dit als volgt verwoord:

“In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte terwijl de einddatum van hun tijdelijke huurovereenkomst dichtbij is. Het zoeken naar andere woonruimte wordt bemoeilijkt als mensen te kampen hebben met bijvoorbeeld quarantaine, ziekte, ontslag of dubbele diensten in de zorg. Op dit moment is het niet mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tijdelijk te verlengen, het is enkel mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het is echter niet altijd wenselijk voor verhuurders om over te gaan tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd, bijvoorbeeld wanneer zij sloop of renovatie op de planning hebben staan of de woning willen verkopen.”

Om die reden heeft de Minister een wetsvoorstel opgesteld op grond waarvan  huurcontracten die op grond van art. 7:271 BW eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 voor een korte periode kunnen worden verlengd.

Wat wordt er in de wet geregeld?

Op grond van de wet kunnen huurovereenkomsten die zouden eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 worden verlengd met een maand, twee maanden of drie maanden (maar tot uiterlijk 1 september 2020). Indien de coronacrisis na 1 juli 2020 nog voortduurt, dan kan deze tijdelijke wet worden verlengd en dan zou (nogmaals) verlenging van de huurovereenkomst mogelijk zijn tot bijvoorbeeld 1 december 2020.

Op welke wijze kan de tijdelijke huurovereenkomst worden verlengd?

De tijdelijke huurovereenkomst kan op vier manieren worden verlengd:

1. Op verzoek van de huurder (zie art. 2);
2. Op verzoek van de verhuurder, met schriftelijke instemming huurder (zie art. 3);
3. Door huurder en verhuurder gezamenlijk door dit schriftelijk overeen te komen (zie art. 5);
4. Door middel van een uitspraak (een beschikking van de rechter).

Verlenging op verzoek van de huurder

Art. 2 luidt als volgt:

“1. In afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde volzin, wordt, onverminderd de artikelen 4 en 5, de duur van de huurovereenkomst op schriftelijk verzoek van de huurder verlengd met een maand, met twee maanden of met drie maanden doch niet tot een later datum dan 1 september 2020.

2. Het verzoek wordt gedaan binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt.”

Op grond van dit artikel kan de huurder binnen één week na ontvangst van de aanzegging over het einde van de huurovereenkomst een schriftelijk verzoek doen tot tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst. Dit betreft een korte termijn. Bovendien dient de huurder (zo nodig) te bewijzen dat hij (tijdig) dit schriftelijke verzoek heeft gedaan. Indien de huurder niet (tijdig) een verzoek tot verlenging doet, dan eindigt de huurovereenkomst. Indien de huurder wel (tijdig) een verzoek tot verlenging doet, dan zal de huurovereenkomst in beginsel worden verlengd voor de door de huurder aangegeven termijn (met één, twee of drie maanden), tenzij de verhuurder zwaarwegende belangen heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, waarover hierna meer.

Verlenging op verzoek van de verhuurder

Ook de verhuurder kan een aanbod doen tot verlenging van de huurovereenkomst. In art. 3 is dit als volgt omschreven:

‘In afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde volzin, wordt de duur van de huurovereenkomst op schriftelijk verzoek van de verhuurder, indien de huurder daar schriftelijk mee instemt, verlengd met een maand, met twee maanden, of met drie maanden doch niet tot een later datum dan 1 september 2020.’

De huurder hoeft niet met het voorstel in te stemmen als hij de huurovereenkomst niet wil verlengen. Indien hij hiermee wel instemt, dan dient dit schriftelijk te gebeuren. De huurder kan de tijdelijk verlengde huurovereenkomst (voor bijvoorbeeld drie maanden) tussentijds opzeggen.

Gezamenlijke verlenging

Uiteraard kunnen huurder en verhuurder ook gezamenlijk een tijdelijke verlenging overeenkomen. Art. 5 luidt als volgt:

‘In afwijking van de artikelen 2 en 3 kunnen de huurder en de verhuurder, indien de verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt, schriftelijk overeenkomen dat de huurovereenkomst, in afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, wordt verlengd met een maand, met twee maanden of met drie maanden doch niet tot een later datum dan 1 september 2020.’

Op grond van de wet geldt ook in dit geval dat de huurovereenkomst met maximaal drie maanden kan worden verlengd (en niet tot een later datum dan 1 september 2020).

Verlenging door de rechter

Tenslotte kan het zijn dat de huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over de verlenging en/of de verhuurder het verzoek van de huurder afwijst. Op grond van de wet kan de verhuurder het verzoek tot verlenging afwijzen op de in art. 4 aangewezen gronden:

• Verhuurder heeft de woning al verkocht en is verplicht om de woning vrij van huur en gebruik te leveren;
• Verhuurder heeft de woning al aan een ander verhuurd en die huurovereenkomst gaat in;
• Verhuurder wil de woning zelf betrekken en heeft geen andere woonruimte;
• Verhuurder wil renoveren en heeft zich jegens derden verplicht om de woning hiervoor leeg / vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen;
• Verhuurder wil slopen en heeft zich jegens derden verplicht om de woning hiervoor leeg / vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen;
• De huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen (bijvoorbeeld doordat hij overlast heeft veroorzaakt, hennep heeft geteeld of een huurachterstand heeft laten ontstaan).

Indien de verhuurder de huurovereenkomst niet wenst te verlengen, dan dient hij binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder het verzoek schriftelijk af te wijzen. Als huurder niet wenst te verlengen (dit zal niet vaak het geval zijn) dan hoeft hij formeel niets te doen. Het is wellicht wel zo correct als de huurder aan de verhuurder laat weten als niet wordt ingestemd met verlenging.

Vervolgens kan zowel de huurder als verhuurder een verzoek bij de kantonrechter indienen tot verlenging dan wel beëindiging van de huurovereenkomst. Opvallend is dat er in de wet niet staat binnen welke termijn dit verzoek dient te worden ingediend. De huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht tot de rechter heeft beslist op het verzoek van huurder dan wel verhuurder. Daarmee zal de huurder per definitie (enige) verlenging van de huurovereenkomst kunnen bewerkstelligen.

De rechter kan de huurovereenkomst met een maand, twee maanden, drie maanden of een langere termijn verlengen. Er kan geen hoger beroep worden ingesteld tegen de beslissing om de huurovereenkomst al dan niet te verlengen.

Aandachtspunten

Deze wet en de reeds bestaande Wet doorstroming huurmarkt 2015 kent enkele valkuilen. Indien de wet niet strikt wordt nageleefd, dan loopt de verhuurder het risico dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. De verhuurder dient daarom rekening te houden met de volgende aandachtspunten:

• De huurovereenkomst kan voor maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020 worden verlengd. Indien er voor een langere periode wordt verlengd, dan zal de huurovereenkomst waarschijnlijk voor onbepaalde tijd worden verlengd;
• De verhuurder dient niet te vergeten om de huurder tijdig en schriftelijk te informeren over het einde van de huurovereenkomst. Dit geldt voor de contractueel overeengekomen einddatum en voor de door verlenging ontstane einddatum (!);
• De verhuurder dient de huurder ook te informeren over de mogelijkheden tot verlenging op grond van deze wet;
• De verhuurder dient tijdig (binnen een week(!)) schriftelijk te reageren op het verzoek van de huurder tot verlenging;
• De verhuurder dient er rekening mee te houden dat er met een gerechtelijke procedure ook tijd gemoeid zal zijn. De huurovereenkomst zal in beginsel van kracht blijven zolang de rechter nog niet heeft beslist op het verzoek van de huurder of verhuurder.

Conclusie

Met deze wet wordt tegemoetgekomen aan de wensen van zowel huurder als verhuurder. Huurders hoeven gedurende deze crisis niet halsoverkop een nieuwe woning te vinden en verhuurders kunnen op grond van deze wet tijdelijke huurovereenkomsten voor een korte periode verlengen, zonder dat automatisch sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Toch zien wij wel een aantal risico’s, bijvoorbeeld ten aanzien van de schriftelijkheidsvereiste en de korte termijnen die gelden voor zowel huurder als verhuurder. Ook zijn er nog een aantal onduidelijkheden. Tenslotte lijkt de wet onvoldoende maatwerk te bieden voor de verhuurders die reeds een koop-, huur-, renovatie- of sloopovereenkomst hebben gesloten met derden en de woning op grond daarvan vrij van huur of gebruik dienen te hebben. Weliswaar kunnen verhuurders in dat geval verlenging weigeren, maar doordat een huurder via de rechter verlenging kan verzoeken, zal de verhuurder in dat geval mogelijk niet tijdig een uitspraak verkrijgen. Gevolg is dat de verhuurder mogelijk tekort zal schieten jegens derden. Voorzichtigheid is dan ook geboden!

Heeft u vragen hierover? Of wilt u overleggen wat u dient te doen met uw tijdelijke huurovereenkomst?

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met

Iris Reidsma: reidsma@dvdw.nl of 06-52829291

René Sekeris: sekeris@dvdw.nl of 06-28883206