Problemen met erfpacht in Schiedam

In de bedrijventerreinen ’s-Gravelandsepolder en Spaanse Polder in Schiedam is veel grond in erfpacht uitgegeven. Nu de looptijd van veel van deze erfpachtcontracten afloopt, dreigen veel erfpachters noodgedwongen te moeten verhuizen.

Wat is hier aan de hand?

De grond in de Spaanse Polder en ’s-Gravelandspolder is nagenoeg allemaal in erfpacht uitgegeven, meestal voor een periode van 60 jaar. Een deel van de erfpachters is al ongeveer 60 jaar op de huidige locatie gevestigd, vaak hebben kinderen het bedrijf van vader voortgezet of andere invulling gegeven aan de panden op het erfpachtperceel, bijvoorbeeld door deze te verhuren.

Ook hebben veel erfpachters pas de afgelopen 20 jaar hun erfpachtrecht gekocht. Bij de aankoop is vaak door de gemeente aangegeven dat – na afloop van de looptijd van het erfpachtrecht – een nieuwe erfpacht voor een periode van 99 jaar zal worden uitgegeven, als de erfpachter op dat moment een beperkte renovatie zou uitvoeren. Met die gedachte zijn ook de laatste decennia veel nieuwe erfpachters naar Schiedam gekomen. Veelal is een beperkte renovatie daarbij ingecalculeerd door de nieuwe erfpachter.

Einde erfpacht

De laatste tijd hebben veel erfpachters van de gemeente Schiedam het bericht gekregen dat hun erfpachtrecht is geëindigd, maar dat zij in aanmerking komen voor een heruitgifte van het erfpachtrecht als zij aan de voorwaarden van de gemeente Schiedam voldoen. Hiervoor dienen de erfpachters een schetsplan in te dienen voor een renovatie die aan de voorwaarden voldoet. De door de gemeente gestelde voorwaarden blijken echter in de praktijk voor veel erfpachters bijzonder bezwaarlijk of zelfs onmogelijk te zijn om aan te voldoen, hetgeen tot gevolg heeft dat er nog nauwelijks erfpachters zijn die hun perceel opnieuw in erfpacht hebben gekregen.

Voorwaarden voor heruitgifte

Kortgezegd zijn dit de voorwaarden die de gemeente Schiedam aan haar erfpachters stelt om in aanmerking te komen voor heruitgifte:

Passende locatie: Bevindt een onderneming zich op een passende locatie? Op dit punt lopen veel erfpachters tegen het probleem aan dat de gemeente, zonder enige onderbouwing, de ingediende plannen afwijst omdat de simpelweg “iets anders” wil op de locatie waar de erfpachter soms al 60 jaar gevestigd is. Een onderbouwing of alternatief voor de erfpachter wordt hierbij doorgaans niet geboden door de gemeente Schiedam.

Geen kleine kavels: Is het perceel minimaal 1.250 m² groot?   
De gemeente heeft deze voorwaarde gesteld omdat de gemeente een versnipperd bedrijventerrein niet wenselijk acht. Veel erfpachters hebben echter geen 1.250 m² tot hun beschikking, en willen wel graag erfpachter blijven. Een gezamenlijke ontwikkeling met buren is niet altijd mogelijk. Met deze erfpachters lijkt vooralsnog geen rekening gehouden te worden door de gemeente Schiedam. De vraag is of de gemeente in het kader van erfpacht zulke voorwaarden wel mag stellen.

Financieel solide: De erfpachtende onderneming moet financieel solide zijn. De gemeente wil enige zekerheid hebben ten aanzien van de toekomstige bedrijvigheid. Het eigen vermogen dient minimaal 25% van het totaalvermogen te bedragen. Ook mogen toekomstige erfpachters de canon voor 5 jaar vooruit betalen.

Het vastgoed: Gebouwen moeten ‘functioneel nieuw’ zijn.        
Ook dit is een punt waar veel bestaande erfpachters tegenaan lopen. Lang was onduidelijk wat de gemeente bedoelt met ‘functioneel nieuw’. Inmiddels is duidelijk dat de gemeente Schiedam energie neutrale of zelfs energieopwekkende gebouwen wenst, met een GPR 8 of GPR 9 klassering. GPR eisen zijn niet opgenomen in het Bouwbesluit 2012. Dit zijn bovendien bijzonder ambitieuze en hoge eisen die aan het vastgoed worden gesteld. De vraag is of de gemeente in strijd met de wet handelt door deze voorwaarde te stellen bij het (her)uitgeven van de grond in erfpacht.

Conclusie

Veel erfpachters lopen tegen het probleem aan dat ze graag erfpachter willen blijven in Schiedam, maar dat de gemeente hun perceel niet meer in erfpacht uitgeeft, omdat niet aan de voorwaarden zou worden voldaan. Dit roept bij veel erfpachters een gevoel van onbegrip op. Ook is nadrukkelijk de vraag of de gemeente de voorwaarden die zij thans stelt voor heruitgifte van de erfpachtrechten, wel mag stellen, of dat deze in strijd met de wet zijn.

Het is belangrijk deze vragen te stellen als erfpachter. Als erfpachter loopt men immers het risico om het perceel na afloop van de erfpacht schoon en ontruimd te moeten opleveren. Dit betekent doorgaans hoge sloopkosten en soms zelfs een dure bodemsanering. 

De sectie Vastgoed van DVDW staat een aantal ondernemers bij in kwesties met betrekking tot erfpacht in de Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder. Zodoende zijn wij bekend met de problematiek rondom erfpacht in het algemeen en de problematiek in de gemeente Schiedam in het bijzonder.

Heeft u vragen over erfpacht? Of bent u erfpachter in Schiedam en loopt u tegen bovengenoemde problemen aan? Onze sectie Vastgoedrecht helpt u graag verder.