Moet een gesloten (horeca)ondernemer huur blijven betalen?

De gevolgen van de Coronacrisis voor de verplichtingen van huurders

Sinds zondagavond 16 maart jl. om 18:00 uur dient alle horeca in Nederland verplicht gesloten te blijven. Ook veel retailers sluiten noodgedwongen hun deuren of hebben te kampen met kelderende omzetten. Uiteraard heeft dit grote gevolgen voor deze ondernemers. Inmiddels is weliswaar bekend dat thuisbezorgen en afhalen is toegestaan, maar dit is niet voor iedere onderneming een oplossing. Veel ondernemers zullen door de maatregelen aanzienlijk minder of zelfs helemaal geen inkomsten hebben. Het is logisch dat een ondernemer dan kijkt naar manieren om de kosten zo laag mogelijk te houden. Een vraag die daarbij opkomt: Moet een ondernemer in deze situatie huur blijven betalen?

Verminderd huurgenot, is er sprake van een gebrek?

Door de maatregelen in verband met het Coronavirus zal een huurder van een bedrijfsruimte verminderd huurgenot hebben. De huurder kan immers het gehuurde niet gebruiken waarvoor het bestemd is, namelijk het exploiteren van een onderneming. De wetgever heeft echter bedoeld verminderd huurgenot slechts voor risico van de verhuurder te brengen indien er sprake is van een ‘gebrek’. (Concl. J.L.R.A. Huydecoper bij HR 3 september 2010, NJ 2010/474).

Als er sprake is van een gebrek, dan dient de verhuurder dit in beginsel te verhelpen. Ten tweede kan een huurder in geval van een gebrek vermindering van de huurprijs vorderen voor de periode dat het gebrek aanwezig is. Tot slot kan een huurder schadevergoeding vragen indien het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Overigens is dit in veel standaard huurovereenkomsten (zoals de ROZ-contracten) uitgesloten.

Wanneer is er sprake van een gebrek en geldt de Coronacrisis als een gebrek?

Volgens de wet is een gebrek “een staat of eigenschap van de zaak of andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak niet aan de huurder het genot kan verschaffen wat een huurder mag verwachten”.

De cruciale vraag is of het Coronavirus een omstandigheid is die niet aan de huurder is toe te rekenen. Vast staat dat zowel huurder als verhuurder geen verwijt treft. Het is immers ook niet de schuld van de verhuurder dat het Coronavirus is uitgebroken. De vervolgvraag is of het Coronavirus een omstandigheid is die aan een van de partijen kan worden toegerekend op grond van de verkeersopvatting. In de rechtspraak is de lijn dat omstandigheden die niet aan de verhuurder te wijten zijn, al snel in de risicosfeer liggen van de huurder. Zo zijn tegenvallende bezoekersaantallen volgens de Hoge Raad geen gebrek, omdat dit een risico betreft dat krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. (HR 1 februari 2008, NJ 2008, 85 (Amicitia).

In het geval van het Coronavirus zou je kunnen zeggen dat dit in beginsel voor rekening van de huurder dient te komen, omdat het naar geldende verkeersopvatting nu eenmaal een risico is wat in de risicosfeer ligt van de huurder als zijnde ondernemer. Al kunnen hier in concrete gevallen uitzonderingen op zijn. Een huurder kan mogelijk wel een beroep doen op onvoorziene omstandigheden, om op die wijze tot een lagere huurbetaling of voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst te komen.

Exploitatiebeding

Het komt regelmatig voor de dat huurder een exploitatieverplichting heeft op basis van de huurovereenkomst. Omdat het de huurder van overheidswege niet meer is toegestaan de winkel te exploiteren, kan de huurder in beginsel een beroep doen op overmacht ten aanzien van het exploitatiebeding. Indien er een boete staat op het schenden van het exploitatiebeding, zal de verhuurder dit normaal gesproken niet rechtsgeldig kunnen inroepen.

Conclusie

Een groot deel van de gevolgen van de Coronacrisis zal in de risicosfeer van de ondernemer liggen. Hierbij kan de ondernemer van zijn verhuurder niet zomaar verlangen dat hij geen of minder huur hoeft te betalen. Maar ook hier gelden uiteraard de woorden van onze Minister-president: “Let een beetje op elkaar.” We kunnen ons dus voorstellen dat er de behoefte is om tijdelijke afspraken te maken om de pijn te verdelen. Ook kunnen we ons goed voorstellen dat de verhuurder iets meer begrip dient op te brengen indien er niet tijdig wordt betaald en bijvoorbeeld geen aanspraak kan maken op boetes voor het te laat betalen van huur.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met

Maurits Smal: smal@dvdw.nl of 06-29733446

René Sekeris: sekeris@dvdw.nl of 06-28883206