Maximaal aantal bewoners per woning in Rotterdam

Let op, rectificatie

Per 1 juli 2021 is de regelgeving in de gemeente Rotterdam gewijzigd in die zin dat sinds 1 juli 2021 voor bewoning door 3 bewoners of meer een vergunning vereist is. Wel geldt een overgangsbepaling voor bestaande gevallen. Zie ook ons aanvullende artikel hierover van 6 oktober 2021:

Vaak krijgen wij de vraag wat de regels zijn met betrekking tot het maximum aantal huurders van een woning. In dit artikel wordt op die vraag ingegaan. Omdat dit beleid wat dat betreft per gemeente anders is, zullen we in dit artikel specifiek ingaan op de gemeente Rotterdam.

Uit het onderstaande zal blijken dat er vaak niet direct een maximum aantal bewoners is bepaald, maar dat er soms wel beperkingen zijn voor het aantal bewoners bij het aanvragen van een benodigde vergunning. Hierdoor is er indirect toch een maximum aantal bewoners in sommige gevallen.

Wet

In de wet staat geen maximum aantal bewoners. Wel mogen gemeenten sinds 2015 op basis van artikel 4 van de Huisvestingswet (Hw) een huisvestingsverordening vaststellen. In de huisvestingsverordening wordt regelmatig wel een maximum aantal bewoners bepaald. Dit hangt dus af van de betreffende gemeente. In gemeenten waar niet (veel) woningen worden verhuurd door particuliere beleggers is er vaak geen huisvestingsverordening.

Op grond van artikel 21 Hw mag de gemeente gebieden aanwijzen waar het volgende niet toegestaan is zonder vergunning:

1. Woonruimte onttrekken door ander gebruik dan bewoning; onttrekking
2. Woonruimten samen voegen; samenvoeging
3. Zelfstandige woonruimte omzetten naar onzelfstandige woonruimte (bijv. kamerverhuur); omzetting
4. Woonruimte splitsen in twee woningen; woningvorming

Op grond van artikel 22 Hw mag de gemeente ook gebieden aanwijzen waar het niet toegestaan is zonder vergunning:

• Woonruimte kadastraal te splitsen in appartementsrechten; woningsplitsing.

Vooral grote gemeenten hebben gebruik gemaakt van de bevoegdheid een verordening op te stellen zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Schiedam, maar ook kleinere gemeenten als Lansingerland, Hoeksche Waard, Westland en Vlissingen hebben een eigen huisvestingsverordening vastgesteld.

Rotterdam:

De gemeente Rotterdam stelt in de huisvestingsverordening regels voor het gebruik van woningen. Voor onttrekking (paragraaf 3.1), omzetting (kamerbewoning, paragraaf 3.2), woningvorming (paragraaf 3.3) is een vergunning nodig, net als voor het kadastraal splitsen (paragraaf 3.4).

De gemeente Rotterdam heeft beleidsregels opgesteld voor de invulling en interpretatie van de regels omtrent de onttrekkingsvergunning.

Relevant voor het maximum aantal bewoners is met name wat bepaald is over de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Artikel 3.2.2 van de huisvestingsverordening is hiervoor relevant. Daarin is bepaald dat het verboden is zonder een vergunning voor kamerbewoning een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:

1. vier of meer kamerbewoners; of
2. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners;
3. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat.

Dit kan verwarrend zijn, omdat er staat vermeld dat het omzetten naar onzelfstandige woonruimte illegaal is zonder vergunning. Maar indien er vier personen in een zelfstandige woonruimte wonen, dan geldt dit ook. Dit blijkt uit de beleidsregels van de gemeente Rotterdam. In de beleidsregels is het volgende opgenomen:

“Indien een zelfstandige woonruimte volgens de definitie van kamerbewoning wordt bewoond door vier of meer personen, is een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning vereist.”

Dit betekent dat het in Rotterdam, ongeacht of de woning zelfstandig of onzelfstandig is, altijd illegaal is zonder vergunning te verhuren aan 4 of meer personen, tenzij dit een huishouden betreft.

De vervolgvraag is natuurlijk welke criteria gelden voor het verlenen van de vergunning voor kamerbewoning. Dat volgt uit Artikel 3.2.5 en dit zijn strenge criteria. Het moeten bijvoorbeeld studentenwoningen betreffen en er mag geen andere vergunning zijn verleend binnen 50 meter afstand. In de wijken Middelland (CBS buurt 0325), Het Nieuwe Westen (CBS buurt 0324), Kralingen West (CBS buurt 0841), Kralingen Oost (CBS buurt 0842) en Struisenburg (CBS buurt 0847) wordt sowieso géén vergunning verleend.

Conclusie

Zelfstandige en onzelfstandige woningen mogen worden bewoond door maximaal drie personen. Het is alleen in (zeldzame) uitzonderingsgevallen mogelijk een vergunning te verkrijgen om aan 4 of meer personen te verhuren.

Disclaimer

Aangezien het woonbeleid in veel gemeenten vaak wordt geactualiseerd, is dit artikel uitdrukkelijk een momentopname. De kans is groot dat op korte termijn weer aanpassingen zullen plaatsvinden. Heeft u vragen over het actuele beleid, neem dan gerust contact met ons op.