Introductie verhuurdersvergunning voor woningen in Rotterdam

Sinds 1 januari 2021 mag de gemeente Rotterdam woningen aanwijzen voor een verhuurdersvergunning. Aanwijzen betekent dat de gemeente voor die woningen een verhuurdersvergunning verplicht stelt. Dit doet de gemeente om een eind te maken aan misstanden op de particuliere verhuurmarkt. Het gaat, volgens de gemeente Rotterdam, onder meer om woonoverlast, onevenredige benadeling van huurders of gebruikers, slecht onderhouden woningen, hennepkwekerijen en illegale prostitutie. Ook is sprake van criminaliteit en fysiek of psychologisch geweld tegen huurders, aldus de gemeente. Deze aanpak met een verhuurdervergunning is gestart met een pilot in de wijk Carnisse, waar veel problemen op de verhuurmarkt zijn en wordt mogelijk daarna stadsbreed ingezet.

De verhuurdersvergunning betekent dat een verhuurder een aangewezen woning alleen mag blijven verhuren als deze een vergunning krijgt.

Pas nadat een woning is aangewezen, is de verhuurder verplicht een vergunning aan te vragen. De gemeente kan een woning aanwijzen, een geheel gebouw met alle woningen daarin of zelfs een hele straat of wijk. Eventueel kunnen in de laatste twee gevallen woningen worden uitgezonderd. Ook kan de gemeente een specifieke (rechts)persoon aanwijzen als vergunningplichtig. Een verhuurder die in de ogen van de gemeente niet deugt, kan dus vergunningplichtig worden voor al zijn panden in Rotterdam! Hiervoor wordt het nogal vage criterium gebruikt dat een verhuurder niet ‘van slecht levensgedrag mag zijn’.

De gemeente kan een woning bijvoorbeeld aanwijzen als het verhuren van de woning schadelijk is voor de leefbaarheid, volksgezondheid, openbare orde en veiligheid of voor het welzijn van huurders of gebruikers. Of als er strafbare feiten in de woning zijn gepleegd.

Alle praktische informatie over de verhuurdersvergunning van de gemeente Rotterdam is hier vermeld. De gemeente Rotterdam heeft ook een brochure gemaakt met meer informatie.

Juridische grondslag in de APV

In december 2020 is de grondslag voor de verhuurdersvergunning door de gemeenteraad goedgekeurd. Hiermee is de Algemene plaatselijke verordening Rotterdam 2012 (‘APV’) gewijzigd.

In de APV is toegevoegd Afdeling 18. ‘Verhuurdersvergunning’. Hiermee zijn artikel 2:79 t/m 2:84 APV toegevoegd. Enkele belangrijke aandachtspunten zijn de volgende:

• Een verhuurdersvergunning is in beginsel voor 5 jaar geldig, tenzij in de vergunning anders wordt bepaald. De gemeente kan op grond van dit artikel desgewenst een vergunning afgeven met een kortere looptijd (2:80 lid 2 APV);
• Een vergunning wordt met name geweigerd of ingetrokken (2:80 lid 3 APV):
  a. indien niet wordt voldaan aan de beleidsregels zoals opgenomen in het vergunningenbeleid;
  b. ter voorkoming van onevenredige benadeling van huurders of gebruikers;
  c. indien zich in of vanuit een gebouw of woning strafbare feiten hebben voorgedaan;
  d. in het belang van het welzijn van huurders of gebruikers van de woning;
  e. in het belang van de leefbaarheid of het woon- of leefklimaat;
  f. indien de feitelijke toestand niet met het in de aanvraag vermelde in overeenstemming is;
  g. indien de verhuurder in enig opzicht van slecht levensgedrag is;
• Ook gelden de algemene weigeringscriteria: openbare orde, veiligheid, volksgezondheid en milieu;
• Een woning of gebouw mag alleen worden aangewezen als naar het oordeel van het college door of bij woningverhuur de leefbaarheid, de volksgezondheid, de openbare orde, de veiligheid of het welzijn van huurders of gebruikers ernstig onder druk staat, huurders of gebruikers onevenredig worden benadeeld of zich in of vanuit een gebouw of een of meerdere woningen in een gebouw strafbare feiten voordoen. Aan een aanwijzing van de gemeente zal te allen tijde een maatschappelijke rapportage ten grondslag liggen. (2:81 lid 2 APV);
• Na aanwijzing van de woning heeft de eigenaar nog 3 maanden de tijd om de verhuur te beëindigen of een vergunning te verkrijgen. (Artikel 2:84 APV).

Indien de eigenaar/verhuurder zich niet houdt aan de regels in de APV, dus een aangewezen woning verhuurt zonder vergunning, dan zal de gemeente een dwangsom opleggen van minimaal € 10.000,--.

Gemeente Schiedam had primeur met verhuurdersvergunning voor bedrijven en woningen

De gemeente Schiedam heeft als eerste gemeente een verhuurdersvergunning geïntroduceerd. Daarmee moet onder meer worden voorkomen dat er 10 personen in een driekamerwoning wonen, aldus de gemeente Schiedam. Het grote verschil met de regeling in Rotterdam is dat de gemeente Schiedam de verhuurdersvergunning niet alleen toepast op woningen maar ook toepast op bedrijfsruimten.

Ook in Schiedam is de regelgeving in de APV vastgelegd, namelijk in Afdeling 10c ‘Tegengaan uitbuiting en onevenredige benadeling huurders’. De redenen om een pand of verhuurder aan te wijzen zijn vergelijkbaar met de beoordeling in Rotterdam:

• Een aanwijzing als bedoeld in het eerste lid vindt uitsluitend plaats als naar het oordeel van het college: (Artikel 2:40u lid 2 APV Schiedam);
  a. huurders en/of gebruikers worden uitgebuit en/of onevenredig benadeeld; en/of
  b. de leefbaarheid, de volksgezondheid, de openbare orde en/of de veiligheid onder druk staan; en/of
  c. het welzijn van huurders en/of gebruikers onder druk staat; en/of
  d. er zich strafbare feiten voordoen;
• De aanwijzing kan zien op een verhuurder; een of meer woningen; een straat, wijk of gebied; een bepaalde vorm van woninghuur in straat, wijk of gebied, of een in opdracht van een eigenaar ingeschakeld bedrijf. Een ‘foute’ verhuurderbemiddelaar kan dus ook worden aangewezen. In dat geval worden alle via deze tussenpersoon verhuurde woningen aangewezen. (Artikel 2:40u lid 3 APV Schiedam);
• Een vergunning wordt met name geweigerd of ingetrokken: (Artikel 2:40w lid 3 APV Schiedam);
  a. ter voorkoming van uitbuiting, onevenredige benadeling en strafbare feiten;
  b. in het belang van het welzijn van huurders en/of gebruikers;
  c. in het belang van de leefbaarheid;
  d. indien de verhuurder en/of het bemiddelingsbedrijf dan wel onder verantwoording van of in opdracht van de verhuurder of het bemiddelingsbedrijf werkende natuurlijke en/of rechtspersonen in enig opzicht van slecht levensgedrag zijn;
  e. indien redelijkerwijs moet worden aangenomen dat de feitelijke toestand niet met het in de aanvraag vermelde in overeenstemming zal zijn;
  f. indien er aanwijzingen zijn dat voor de verhuurder en/of het bemiddelingsbedrijf personen werkzaam zijn in strijd met het bij of krachtens de Wet arbeid vreemdelingen of Vreemdelingenwet 2000 bepaalde;
  g. ook gelden de algemene weigeringscriteria: openbare orde, veiligheid, volksgezondheid en milieu.
• De toetsing van een aanvraag om een vergunning zal in beginsel altijd gepaard gaan met een Bibobtoets.

Conclusie

Het is belangrijk als eigenaar van panden in Rotterdam en Schiedam goed op de hoogte te zijn van deze nieuwe regels. Uiteraard is er een belang bij om als verhuurder te voorkomen dat panden worden aangewezen. Hiervoor is belangrijk dat zo veel mogelijk als goed verhuurder wordt gedragen. Goed verhuurder zijn, dat is een redelijk ruim begrip. Als goed verhuurder mag je in elk geval geen te hoge huur vragen op basis van het woningwaarderingsstelsel, is het belangrijk de huurders goed te screenen, het pand voldoende te onderhouden, de diverse vergunningsplichten te kennen.

Hoewel de gemeente Schiedam eerder was dan de gemeente Rotterdam, is de regeling wat minder uitgebreid en is de informatievoorziening in de gemeente Rotterdam veel beter. Wel is belangrijk dat in Schiedam woningen én bedrijfsruimte onder de regeling vallen.

Deze tips van de gemeente Rotterdam zijn ook nuttig in verband met de verplichtingen van verhuurders/eigenaars. Deze kunnen hierbij ook helpen. In de Regels Goed Verhuren staat een uitgebreide omschrijving van hetgeen de gemeente verlangt van verhuurders. Schiedam geeft hier wel enige achtergrondinformatie over de verhuurdersvergunning.

Landelijke wetgeving op komst

Het moge duidelijk zijn dat de verhuurdersvergunning een nieuw instrument is. Gemeenten hebben dan ook behoefte aan landelijke wetgeving als onderbouwing en deze landelijke wetgeving lijkt er te komen. Op 5 juli 2021 is de openbare internetconsultatie gestart van het wetsvoorstel ‘goed verhuurderschap’. Dit wetsvoorstel moet ervoor zorgen dat gemeenten de bevoegdheid krijgen om landelijke geüniformeerde voorschriften en werkwijzen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars in te stellen om goed verhuurderschap te bevorderen. Het wetsvoorstel en de memorie van toelichting kunt u hier raadplegen. Wij houden deze ontwikkelingen voor u in de gaten.

Bij vragen hierover, of over de overige vergunningsplichten voor vastgoedeigenaren, kunt u terecht bij de sectie Vastgoed van DVDW.