Huurprijs geliberaliseerd? Mogelijkheid tot huurprijsverhoging naar een markconforme huurprijs in plaats van de 'standaard' indexatie

Zoals u weet genieten huurders van woonruimte in Nederland ruime huurbescherming. Niet alleen kan de huurovereenkomst slechts bij uitzondering worden beëindigd, ook de regels omtrent de verhoging van de huurprijs zijn stringent. Huurders genieten echter uitsluitend volledige huurprijsbescherming indien de huurprijs niet geliberaliseerd is. Indien de huurprijs wel geliberaliseerd is heeft de verhuurder meer bevoegdheden tot aanpassing van de huurprijs. De huurprijs is geliberaliseerd indien de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de huurprijsgrens zat, en de huurprijs niet binnen de wettelijke termijn op verzoek van de verhuurder of door een uitspraak van de huurcommissie is verlaagd naar een huurprijs onder de huurprijsgrens.

Huurprijsverhoging door middel van het doen van een redelijk aanbod

Indien de huurprijs geliberaliseerd is, zijn bijvoorbeeld art. 7:248 en 7:250 BW niet van toepassing, en geldt niet de jaarlijks door de minister vastgestelde 'maximale huurverhoging'. Wel mag de huur op grond van de wet maximaal één keer per jaar worden verhoogd. Omdat de huurprijsbepalingen niet van toepassing zijn, kan de verhuurder de huurprijs verhogen door het doen van een redelijk voorstel. Dit kan ook indien in de huurovereenkomst een indexatieclausule staat: in plaats van de jaarlijkse indexatie kan dan een redelijk aanbod tot huurverhoging worden gedaan. In dit voorstel dient de nieuwe huurprijs genoemd te worden, per wanneer dit ingaat (met een eventuele huurgewenningsperiode) en dient de huurder verzocht te worden om binnen een bepaalde termijn in te stemmen met deze nieuwe huurprijs. Een redelijke nieuwe huurprijs kan worden vastgesteld door het gehuurde te laten taxeren door een makelaar en de huurprijs van het gehuurde te vergelijken met vergelijkbare huurwoningen. Een redelijke huurprijs is in beginsel de markthuurprijs,  oftewel de huurprijs die de gemiddelde huurder bereid is te betalen voor een dergelijke woning (zie ook Rechtbank 's-Hertogenbosch 25 mei 2011, WR 2011/108; Rechtbank Amsterdam 26 september 2013, WR 2014/20, Hoge Raad 29 juni 1979, NJ 1980, 8). Omdat de woningmarkt momenteel behoorlijk onder druk staat, kan deze huurprijs aanmerkelijk hoger zijn dan de huurprijs die de huurder op dat moment betaalt.

Mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst indien hogere huurprijs niet wordt aanvaard

Indien de huurder niet instemt met de hogere huurprijs of niet binnen de gestelde termijn reageert, kan een hogere huurprijs dan wel de beëindiging van de huurovereenkomst worden afgedwongen in een gerechtelijke procedure. De huurovereenkomst kan op grond van art. 7:274 lid 1 onder d BW worden opgezegd indien de huurder een redelijk aanbod weigert. Als de rechter oordeelt dat het aanbod van verhuurder redelijk was en huurder het aanbod ten onrechte niet heeft geaccepteerd, dan kan hij de opzegging toewijzen. De rechter kan de huurder echter ook nog een 'laatste kans' geven en hem  alsnog een termijn geven waarbinnen hij het voorstel moet accepteren en de hogere huurprijs dient te gaan betalen. Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechter regelmatig de beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, maar de verhuurder hieraan geen rechten kan ontlenen indien de huurder alsnog binnen een bepaalde termijn het aanbod accepteert.

Conclusie

Indien de huurprijs geliberaliseerd is, kan de verhuurder er voor kiezen om de huurprijs niet te verhogen door toepassing van de contractuele of wettelijke indexeringsmogelijkheid, maar door een nieuwe, marktconforme huurprijs voor te stellen die aanzienlijk hoger is dan de dan geldende huurprijs.

Indien de huurder de hogere huurprijs niet wenst te betalen, dan loopt hij een risico. De verhuurder heeft dan namelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst via een gerechtelijke procedure te beëindigen en/of alsnog de huurprijsverhoging af te dwingen.