Huurindexatie bij bedrijfsruimte ook met terugwerkende kracht mogelijk

Inleiding

Het komt nogal eens voor dat verhuurders van bedrijfsruimten vergeten om de huur jaarlijks te indexeren, soms wordt dit zelfs meerdere jaren achter elkaar vergeten. Het is dan de vraag of de verhuurder de huurprijs met terugwerkende kracht kan indexeren. Indexatie van de huur van bedrijfsruimten is niet in de wet geregeld, van belang is wat partijen onderling hebben afgesproken. In een uitspraak van 14 maart 2017 heeft het Hof Amsterdam bepaald dat een verhuurder - indien in lijn met de ROZ modellen indexatie is overeengekomen - de indexering tot vijf jaar terug kan vorderen. 

De uitspraak

In de zaak van Hof Amsterdam van 14 maart 2017 waren de feiten als volgt. Huurder had sinds 1997 een huurovereenkomst met de verhuurder. Sinds 2002 was de huurprijs niet geïndexeerd. In de huurovereenkomst waren partijen overeengekomen dat de huurprijs elk jaar zou worden geïndexeerd en dat deze indexering ook gold indien hiervan aan huurder geen mededeling werd gedaan (vergelijkbaar met artikel 18.1 en 18.6 van de Algemene Bepalingen Winkelruimte 2012 en artikel 17.1 en 17.3 van de Algemene Bepaling Kantoorruimte 2015).

In eerste aanleg

Verhuurder vorderde de indexering met terugwerkende kracht vanaf 2002 tot 2013. De huurprijs werd hierdoor bijna verdubbeld en de verhuurder vorderde een substantieel bedrag aan achterstallige huur uit hoofde van indexering van de huurprijs.

De huurder verweerde zich tegen deze vordering door zich te beroepen op rechtsverwerking. De kantonrechter honoreerde dit verweer. Ter onderbouwing hiervan stelde de kantonrechter dat 'de verhuurder maandelijks aanspraak maakte op een specifiek huurbedrag, de onaangepaste huurprijs. Uit dit actieve handelen van de verhuurder waaruit blijkt dat jarenlang op niet meer dan de onaangepaste huurprijs aanspraak is gemaakt, heeft huurder redelijkerwijs kunnen en mogen afleiden dat verhuurder afstand deed van haar recht op indexering van de huurprijs.'

Hoger beroep

Het Hof Amsterdam gaat hier niet in mee. Het Hof stelt dat een beroep op rechtsverwerking slechts in uitzonderlijke omstandigheden gehonoreerd kan worden. Dat de verhuurder maandelijks de onaangepaste huurprijs factureerde, kan in het licht van het gegeven dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd - ook zonder mededeling - niet tot de conclusie leiden dat sprake was van rechtsverwerking. De indexering geschiedde automatisch: de huurder diende zelf bij te houden welke huurprijs zij verschuldigd was.

Vervolgens oordeelt het Hof dat de verhuurder wel gebonden is aan een verjaringstermijn van vijf jaren. De verhuurder heeft op 26 november 2013 aanspraak gemaakt op betaling van de indexering, zodat de vorderingen van vóór 26 november 2008 verjaard zijn. Tot slot oordeelt het Hof dat de verhuurder ondanks de verjaringstermijn de jaarlijkse indexering mag doorindexeren. De huurder werd daardoor verplicht om bijna de dubbele huurprijs te voldoen. 

Conclusie

Uit het arrest van het Hof Amsterdam volgt dat de verhuurder van bedrijfsruimtes - bij gebruik van bijvoorbeeld het ROZ-model of soortgelijke bepalingen - met terugwerkende kracht de indexering kan vorderen. De verhuurder dient hierbij wel rekening te houden met een verjaringstermijn van vijf jaar. Vorderingen ontstaan voor deze termijn van vijf jaren kan de verhuurder daardoor niet vorderen Daarnaast mag de verhuurder ondanks deze verjaringstermijn de jaarlijkse indexering doorindexeren.