Huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam weer buiten toepassing gelaten door rechter

Onderbouwing verordening nog steeds niet op orde!

In een artikel van 16 september 2019 schreef ik al dat eigenaren van vastgoed in Rotterdam soms ten onrechte boetes en dwangsommen kregen opgelegd. In april 2020 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een belangrijke uitspraak. De Raad van State oordeelde namelijk dat de Huisvestingsverordening gedeeltelijk onverbindend was, omdat de gemeente Rotterdam onvoldoende had onderbouwd dat de regelgeving noodzakelijk en geschikt was om de beschikbaarheid van woonruimte te waarborgen. Meer informatie over deze uitspraak van de Raad van State wordt uiteengezet in dit artikel.

Sinds april 2020 heeft de gemeente Rotterdam een nieuwe onderbouwing gegeven voor de Huisvestingsverordening.[1] Deze onderbouwing is als bijlage opgenomen in de toelichting bij de Huisvestingsverordening.[2]

Algemeen werd aangenomen dat door de nieuwe onderbouwing in de Huisvestingsverordening, vanaf 1 juli 2021 de gehele Huisvestingsverordening weer geldend is. Uit een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam blijkt echter dat de nieuwe onderbouwing nog altijd niet voldoet!

Of de Huisvestingsverordening van toepassing is, hangt er volgens de rechter vanaf of de gemeente Rotterdam voor de desbetreffende wijk kan onderbouwen dat er sprake is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een vergunningplicht rechtvaardigen.

Vergunningsplicht, dwangsommen en boetes op grond van de Huisvestingsverordening

De recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam[3] kan grote gevolgen hebben. Voor de volgende situaties dient immers op grond van de Huisvestingsverordening een vergunning te worden aangevraagd: 

• onttrekken van woonruimte (bijvoorbeeld een woning niet gebruiken als woning maar als kantoor, verhuur via Airbnb of voor hennepteelt);
• omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerhuur aan studenten, tijdelijke arbeidskrachten, of verhuren van een woning aan drie personen die géén huishouden zijn);
• splitsen van een gebouw in appartementsrechten;
• verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten (woningvorming);
• Registratieplicht toeristische verhuur en meldplicht vakantieverhuur.

In bovenstaande gevallen is een vergunning vereist. Indien geen vergunning is aangevraagd, dan wordt doorgaans een boete of een last onder dwangsom opgelegd door de gemeente Rotterdam. Uit de uitspraak blijkt echter dat de gemeente Rotterdam (wellicht) niet in iedere wijk vergunningen mag verlangen. Dit betekent dat ook eventuele boetes en dwangsommen niet terecht zijn.

Rechtbank Rotterdam bevestigt ongeldigheid Verordening wegens onvoldoende onderbouwing

Hoe zit dit precies? De rechtbank Rotterdam heeft op 14 maart 2022 geoordeeld dat op grond van artikel 2 lid 1 van de Huisvestingswet de gemeenteraad slechts een huisvestingsverordening mag uitvaardigen voor zover dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De betreffende gemeente dient dus onder meer te onderbouwen dat er sprake is van schaarste (en dat dit lijdt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten). Dit sluit aan bij de eerdere uitspraken uit 2019 en 2020.

In de eerdere uitspraken uit 2019 en 2020 hadden de rechtbank en de Raad van State overwogen dat er géén sprake was van aangetoonde schaarste van woningen. De gemeente mocht in deze gevallen dan ook geen vergunningplicht stellen of boetes opleggen. De destijds geldende Huisvestingsverordening (versie 2017) is daarmee onverbindend verklaard. De Huisvestingsverordening is daarna (versie 2019) nog aangepast, maar de onderbouwing is daarbij niet of nauwelijks gewijzigd.

De gemeente Rotterdam heeft de onderbouwing in 2021 wel verbeterd met een nieuw rapport. Deze onderbouwing is in de Huisvestingsverordening 2021 opgenomen. Sinds 1 juli 2021 is de Huisvestingsverordening dus beter onderbouwd.

De rechtbank Rotterdam oordeelde in de recente uitspraak dat de Huisvestingsverordening 2019 onverbindend is, omdat deze zelfde gebrekkige onderbouwing heeft als de Huisvestingsverordening 2017.

De gemeente heeft in deze procedure naar voren gebracht dat er inmiddels wel een onderbouwing is, met het nieuwe rapport uit 2020, en dat de schaarste daarmee voldoende is onderbouwd. Dit rapport ligt overigens ook ten grondslag aan de meest recente verordening, de Huisvestingsverordening 2021. In het rapport wordt ingegaan op de schaarste van verschillende type woningen (koop, huur in vrije sector en sociale huur) en wordt onderbouwd waarom de Huisvestingsverordening noodzakelijk en geschikt is om in die sectoren schaarste te bestrijden.

De rechtbank oordeelde dat ook de nieuwe onderbouwing niet voldoet aan de wettelijke eisen. De rechtbank oordeelde namelijk dat de gemeente Rotterdam niet per wijk heeft onderbouwd of er schaarste is. Het gaat volgens de rechtbank te ver om dan zulke ingrijpende regelgeving op de hele gemeente van toepassing te verklaren. Een vergunningplicht maakt immers en (vergaande) inbreuk op het eigendomsrecht van particuliere huizenbezitters.

De rechtbank wijst er vervolgens op het feit dat bijvoorbeeld Hoek van Holland een hele andere woningvoorraad kent dan een wijk in het centrum van de stad. De schaarste van woningen had moeten worden toegelicht per wijk, aldus de rechtbank. Volgens de rechtbank voldoet de motivering daarom (nog steeds) niet aan de wettelijke eisen!

Omdat de huidige Huisvestingsverordening 2021 op hetzelfde rapport is gebaseerd als de Huisvestingsverordening 2019, waar de uitspraak over gaat, geldt ook nu dat de gemeente per wijk moet onderbouwen of een bestuurlijke maatregel noodzakelijk en geschikt is wegens aangetoonde schaarste in die wijk. Daarom loont het bezwaar te maken in dergelijke gevallen. Of het bezwaar slaagt, is afhankelijk van de wijk, de situatie en de onderbouwing die de gemeente Rotterdam mogelijk alsnog aandraagt.

Conclusie

Wij adviseren pandeigenaren dan ook in bezwaar te gaan tegen boetes of dwangsommen op basis van de Huisvestingsverordening. Ook als uw huisvestingsvergunning, of vergunning voor onttrekking, omzetting, splitsing of woningvorming is geweigerd, heeft u met deze uitspraak mogelijk een kans van slagen indien u bezwaar maakt tegen de afwijzing.

Heeft u behoefte aan advies over vergunningen, (voorgenomen) boetes of dwangsommen gebaseerd op de Huisvestingswet? Of heeft u hulp nodig bij het maken van bezwaar? De sectie Vastgoedrecht van DVDW helpt u graag verder.

[1] De Huisvestingsverordening heet voluit: ‘Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad’.

[2] Onderzoeksbureau RIGO ten behoeve van de onderbouwing van de Huisvestingsverordening een onderzoek verricht en een rapport opgesteld.

[3] ECLI:NL:RBROT:2022:1764