Herstel van gemeenschappelijke funderingen en verhaal van de kosten

Naar schatting krijgen 20.000 Rotterdamse woningen en gebouwen nu of in de nabije toekomst te maken met funderingsproblemen waardoor verzakking, scheurvorming etc. ontstaat. Deze funderingsproblemen kunnen leiden tot (forse) waardevermindering van een pand. Ook kan de gemeente overgaan tot het opleggen van boetes om eigenaren er toe te bewegen de fundering te herstellen. Het funderingsherstel wordt nog gecompliceerder indien de fundering (deels) in gemeenschappelijk eigendom is, bijvoorbeeld in het geval van een rijtjeswoning. De verschillende eigenaren zullen dan gezamenlijk tot funderingsherstel moeten besluiten. Maar wat nu als de ene eigenaar niet wil mee betalen of überhaupt niet wil meewerken aan funderingsherstel?

Toestemming nodig bij vervanging van een gemeenschappelijke fundering

Indien muren of de fundering op de erfgrens staan en gemeenschappelijk eigendom zijn, dan is sprake van 'mandeligheid'. Mandelige zaken moeten op grond van de wet op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en - indien nodig - vernieuwd. Een mede-eigenaar kan niet eenzijdig besluiten tot vernieuwing van de fundering, hiervoor is toestemming nodig van de overige mede-eigenaren. Indien die toestemming niet wordt verkregen handelt de ene eigenaar in beginsel onrechtmatig en is de andere eigenaar in beginsel niet verplicht om mee te betalen aan het funderingsherstel.

Soms geen toestemming nodig bij zeer dringende noodzaak tot herstel

Toestemming kan slechts achterwege blijven indien het handelingen betreffen die niet kunnen worden uitgesteld (en er dus een dringende noodzaak is) en die dienen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de handhavingstermijn van de fundering minder dan een jaar is of instortingsgevaar dreigt. In een dergelijk geval kan de toestemming van de andere eigenaar en een gerechtelijke procedure niet worden afgewacht en kan de andere eigenaar worden aangesproken tot vergoeding van de kosten.

Vervangende toestemming van de rechter nodig indien mede-eigenaar niet instemt met herstel

Indien de noodzaak tot onmiddellijk herstel ontbreekt, dient er met de mede-eigenaren overeenstemming bereikt te worden over het tijdstip en de wijze van uitvoering van het funderingsherstel, de keuze van de aannemer en (de verdeling van) de te maken kosten. Indien overleg niet tot overeenstemming leidt, dient er een procedure gestart te worden. Er dient dan aan de rechter gevraagd te worden om een regeling te treffen op grond waarvan de mede-eigenaren moeten meewerken en bijdragen aan het funderingsherstel. De rechter zal deze vordering slechts toewijzen indien de noodzaak van het funderingsherstel voldoende vaststaat en de vordering (de kosten etc.) voldoende zijn onderbouwd. De kantonrechter zal in het algemeen (in ieder geval) binnen een jaar uitspraak doen. Indien de zaak meer spoedeisend is kan een voorlopige voorziening worden gevraagd, zodat er binnen één of twee maanden duidelijkheid is.

Conclusie

Kortom, indien u voor het funderingsherstel afhankelijk bent van instemming van de mede-eigenaren, adviseren wij om hierover in overleg te treden. Indien mede-eigenaren niet instemmen met vernieuwing of kosten, dan verdient het aanbeveling om vervangende toestemming van de rechter te vragen. Op die manier vermijdt u dat u uw gemaakte kosten niet kunt verhalen op de mede-eigenaren of zelfs aansprakelijk wordt gesteld omdat u zonder toestemming de fundering heeft hersteld.

In het 'omgekeerde geval' dat u wordt aangeschreven om de helft van de kosten van het funderingsherstel te voldoen terwijl u hiermee niet heeft ingestemd, adviseren wij u om advies in te winnen bij een advocaat.