Gevolgen van de Wet Betaalbare Huur

Door de nieuwe wet wordt het voor huurders makkelijker om te hoge huurprijzen aan te vechten. Ook kunnen gemeenten optreden tegen verhuurders die te veel huur vragen. De gemeente Rotterdam bereidt zich voor op maatregelen.

Wat kunnen huurders met de nieuwe wet?

1. Huurders kunnen huisbazen dwingen zich te houden aan maximale huurprijzen

Als huurder sta je voortaan sterker in je recht. Voorheen gold een termijn van zes maanden na ingang van een huurcontract of zes maanden na afloop van een tijdelijk contract om de huurprijs aan te vechten bij de Huurcommissie. Was je te laat, dan had je pech.

Deze termijn komt te vervallen. Te hoge huren kunnen altijd worden aangevochten, ongeacht de duur van je huurcontract. Het loket om dat te doen, blijft de Huurcommissie.

Huurprijzen worden vastgesteld met een puntensysteem van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). De grootte en kwaliteit van de woning bepaalt de huurprijs.

Het puntensysteem, dat al gold voor sociale huurwoningen tot een huur van EUR 879,66, gaat ook gelden voor huurwoningen in de vrije sector tot een huur van EUR 1.157,95 (voor nieuwbouw EUR 1.273,74). Hoe groter, duurder of beter geïsoleerd een huis is, hoe meer punten.

De nieuwe regels gelden meteen vanaf 1 juli 2024 voor nieuwe contracten. Welke gevolgen heeft de wet voor bestaande contracten (zowel de contracten voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd)?

• De huidige huur is volgens het huidige puntenstelsel niet geliberaliseerd (“sociale huur”) en er wordt een niet geliberaliseerde huur gevraagd.

Voorbeeld: een woning is volgens de puntentelling EUR 550,00 en er wordt op dit moment EUR 850,00 aan huur gevraagd. Deze huurders kunnen gelijk via de Huurcommissie een aanpassing van de huur vragen en de verhuurder riskeert vanaf 1 januari 2025 dat de gemeente gaat handhaven en boetes gaat opleggen.

• De huidige huur is geliberaliseerd (vrije sector volgens oude systeem) maar volgens de punten is hij niet geliberaliseerd.

Voorbeeld: volgens de puntentelling zou de verhuurder een huur van EUR 750,00 mogen vragen maar hij vraagt EUR 850,00. In dit geval moet de huurder, die een vrije sectorhuur betaalt terwijl dat een sociale huur hoort te zijn, een jaar wachten tot 1 juli 2025 voordat hij naar de Huurcommissie kan. Van de wetgever krijgen verhuurders een jaar de tijd om de huren te verlagen.

• Nieuwe huurcontracten

Voor nieuwe huurcontracten gelden de nieuwe regels meteen. Teken je na 1 juli 2024 een huurcontract en vind je de huur op grond van de nieuwe regels toch te hoog, dan kun je meteen in beroep bij de Huurcommissie. Je kunt er ook een tijdje mee wachten, dat maakt niet meer uit.

2. Maximale huurprijzen gelden voortaan voor veel meer huurwoningen

Vanaf 1 juli gelden maximale huurprijzen voor veel meer huurwoningen. De gereguleerde sector wordt opgerekt tot 187 punten met een maximale huurprijs van EUR 1.157,95. Deze woningen vallen niet meer onder de vrije sector waarbij de huisbaas de huurprijs mag bepalen. Dit wordt ook wel het middensegment genoemd.

Voorheen was alleen de sociale huursector gereguleerd. Dat zijn woningen met een maximale huurprijs van EUR 879,66 (op dit moment 148 punten).

Vanaf 1 januari 2025 wordt het verplicht om de puntentelling in het huurcontract op te nemen. Huurwoningen die qua grootte en kwaliteit boven de 186 punten uitkomen, zijn vrije sector.

3. Gemeente wordt stok achter de deur bij afdwingen lagere huren

Gemeenten worden de stok achter de deur om te hoge huurprijzen aan te pakken en kunnen verhuurders die herhaaldelijk te hoge huren innen, boetes opleggen. Van de wet krijgen gemeenten nog een half jaar de tijd om voorbereidingen te treffen.

4. Rotterdam / Varia

Huurders in Rotterdam kunnen een klacht indienen bij het gemeentelijke meldpunt 'Ongewenst verhuurgedrag'. Dat geldt voor sociale huurders die te veel betalen én voor huurders die na 1 juli 2024 een contract tekenen met een te hoge huurprijs. Huurders die onterecht een vrije sectorhuur betalen kan de gemeente pas over een jaar helpen. Rotterdam laat weten vooral af te gaan op meldingen. Ook kondigt de gemeente aan 'hoge boetes' op te leggen aan verhuurders die vaker de regels overtreden.

In de wijk Carnisse in Rotterdam-Zuid loopt een aparte maatregel. Daar is verhuren zonder vergunning sinds 1 juli 2023 verboden.

Met ingang van 1 juli 2024 treedt ook de Wet vaste huurcontracten in werking. Dat betekent dat tijdelijke huurcontracten - op een paar uitzonderingen na - niet meer mogelijk zijn. Huurcontracten voor onbepaalde tijd worden de norm.