Deel 2: Is een verhuurder verplicht om een gebrek te verhelpen?

In deel 1 van deze reeks blogs is besproken wanneer iets een gebrek is aan het gehuurde. Als is vastgesteld dat het een gebrek betreft, is een van de vervolgvragen of u als verhuurder ook daadwerkelijk verplicht bent om dat gebrek te verhelpen. Wanneer dat het geval is, wordt in deze blog besproken. In volgende blogs wordt onder andere ingegaan op de vraag in hoeverre de huurder de huur mag opschorten en de verhuurder schadeplichtig is.

Hoofdregel

De verhuurder is in principe verplicht om gebreken te verhelpen, ongeacht de oorzaak van de gebreken. Zolang de huurder echter geen herstel van het gebrek verlangt, is de verhuurder niet verplicht om het gebrek te verhelpen. Dat de verhuurder wellicht bekend was met het gebrek, maakt daarbij niet uit. Sterker nog, volgens de wetsgeschiedenis mag de verhuurder het gebrek dan niet eens verhelpen.[1] De huurder moet dus eerst vragen om herstel.

Er wordt echter wel snel aangenomen dat de huurder herstel van een gebrek verlangt. De huurder hoeft dit niet met zoveel woorden aan te geven. Als de huurder alleen al melding maakt van het gebrek, wordt er doorgaans van uitgegaan dat hij herstel van dat gebrek verlangt.[2] Dat is immers de reden van de melding. Dit is natuurlijk wel anders als de huurder duidelijk maakt dat hij geen herstel wenst, bijvoorbeeld omdat hij geen werklui over de vloer wil en/of hij het gebrek liever zelf verhelpt.

Wettelijke uitzonderingen

De verhuurder hoeft gebreken niet op verlangen van de huurder te verhelpen, als dit onmogelijk is of als dit onredelijke uitgaven vergt. Bij dit eerste kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat de verhuurder niet over de vereiste vergunning beschikt en kan beschikken,[3] waarbij overigens wel direct moet worden opgemerkt dat de verhuurder in dat geval schadeplichtig is tegenover de huurder.[4] Van onredelijke uitgaven is daarnaast sprake als de uitgaven niet in verhouding staan tot het verminderde huurgenot. Helaas wordt dat in de praktijk niet snel aangenomen door rechters, zodat de verhuurder er rekening mee zal moeten houden dat hij doorgaans ondanks hoge uitgaven verplicht zal zijn om de gebreken te verhelpen.

De verhuurder van woonruimte hoeft gebreken niet te verhelpen als het gaat om kleine herstellingen die de huurder voor eigen rekening moet verrichten. Het gaat daarbij om herstellingen zoals opgenomen in het Besluit kleine herstellingen.[5]

Van de wet afwijkende afspraken

Bij woonruimte is het niet mogelijk om afspraken te maken die van de wet afwijken. Dit is wel mogelijk bij andere soorten huurruimten, zoals bedrijfsruimten en kantoorruimten. Dit gebeurt in de praktijk ook vaak door ten aanzien van veel zaken af te spreken dat de huurder verplicht is tot herstel en vervanging.

Hierop geldt wel een uitzondering. Het is namelijk niet mogelijk om afwijkende afspraken te maken als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Bij een bestaand gebrek mag men dus niet afspreken dat dit niet verholpen hoeft te worden.

Tot slot

In de meeste gevallen zal u als verhuurder verplicht zijn om gebreken te verhelpen. Zoals uit deze blog volgt, zijn er echter diverse uitzonderingen en bestaat bij andere huurruimte dan woonruimte in beginsel de mogelijkheid om afwijkende afspraken te maken. Het is verstandig om daar al rekening mee te houden bij het opstellen van de huurovereenkomst. Daarnaast is het verstandig om ingeval van een geschil met uw huurder advies in te winnen en/of een advocaat in te schakelen voor bijstand in een gerechtelijke procedure. De sectie Vastgoedrecht van DVDW Advocaten is u daarmee graag van dienst.

[1] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/40.

[2] Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 16.

[3] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/40 onder verwijzing naar Hof Den Haag 16 februari 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BA1581.

[4] Artikel 7:210 BW.

[5] wetten.nl - Regeling - Besluit kleine herstellingen - BWBR0014931 (overheid.nl)