De regels voor woningdelers en de vergunning voor kamerbewoning in Rotterdam anno 2025

Inleiding

De gemeente Rotterdam heeft in de Huisvestingsverordening (HVV) regels gesteld over het gebruiken van woonruimte door woningdelers of kamerbewoners. Daarnaast staan in de HVV o.a. regels over het splitsen van woningen en over de opkoopbescherming.

In eerdere artikelen[1] schreef ik al dat eigenaren van vastgoed in Rotterdam in het verleden ten onrechte boetes en dwangsommen kregen opgelegd omdat de HVV gedeeltelijk onverbindend was, omdat de gemeente Rotterdam onvoldoende had onderbouwd dat de regelgeving noodzakelijk en geschikt was om de beschikbaarheid van woonruimte te waarborgen. Dit gebrek lijkt te zijn hersteld door de gemeente Rotterdam, omdat de gemeente de regelgeving heeft onderbouwd met een nieuw rapport.[2] Inmiddels zijn er echter nieuwe wijzigingen doorgevoerd in de Huisvestingsverordening.

Wat betekenen de laatste wijzigingen in de Huisvestingsverordening voor vastgoedbezitters en kamerbewoners anno 2025? In dit artikel geef ik een overzicht van de actuele stand van zaken.

Aanpassingen Huisvestingsverordening; versoepeling vergunning kamerbewoning

Medio 2024 is er een belangrijke wijziging geweest in het beleid van de gemeente Rotterdam. Waar de gemeente Rotterdam sinds 1 juli 2021 een vergunning vereist[3] voor het gebruiken van een woning door drie of meer bewoners die géén gezin vormen (zoals kamerbewoners of woningdelers), is die regel versoepeld per 1 juli 2024.

Nog altijd is weliswaar een vergunning nodig om een woning in gebruik te geven aan drie of meer kamerbewoners, maar deze vergunning wordt sinds 1 juli 2024 makkelijker verleend. In eerste instantie waren de voorwaarden dusdanig streng, dat er geen nieuwe vergunningen mogelijk waren. Sinds 1 juli 2024 is het wel mogelijk een nieuwe kamerbewoningvergunning te krijgen onder de volgende voorwaarden.

Kamerbewoningvergunning voor vier of meer bewoners

Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria (artikel 3.2.3 HVV Gemeente Rotterdam):

1. in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig;
2. de woonruimte bevindt zich op minimaal 50 meter afstand van een andere woonruimte waarvoor al een vergunning voor kamerbewoning voor 4 of meer kamerbewoners is verleend;
3. op het adres is niet in de 24 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag van de vergunning een vergunning ingetrokken;
4. de woonruimte is niet gelegen in één van de nulquotumgebieden, dat zijn wijken:

Bergpolder (CBS buurt 0531), Carnisse (CBS buurt 1572), Kralingen Oost (CBS buurt 0842), Kralingen West (CBS buurt 0841), Oud Mathenesse (CBS buurt 0327) en de Tarwewijk (CBS buurt 1571).

5. Het moet gaan om studenten (artikel 3.2.4 HVV Gemeente Rotterdam);
6. de kamerbewoning leidt niet tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt; zo mag er geen overlast worden veroorzaakt;
7. met de huurder van een kamer wordt een individueel schriftelijk huurcontract afgesloten.

Als aan deze zeven voorwaarden wordt voldaan, dan zal de kamerbewoningvergunning voor 4 (of meer) kamerbewoners door de gemeente moeten worden verleend. Als de bewoning in de loop van tijd lijdt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt, dan kan de vergunning ook weer worden ingetrokken. De vergunning kan ook worden ingetrokken als de bewoners geen student meer zijn.

Kamerbewoningvergunning voor drie bewoners

Een vergunning voor drie bewoners wordt in beginsel toegewezen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. de woonruimte is niet gelegen in één van de genoemde nulquotumgebieden;
2. de kamerbewoning leidt niet tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt;
3. met de huurder van een kamer wordt een individueel schriftelijk huurcontract afgesloten.

Het verkrijgen van een vergunning voor drie kamerbewoners is dus aanzienlijk makkelijker dan het verkrijgen van een vergunning voor vier of meer bewoners.

Let op: bij overlast kan de gemeente in alle gevallen een verleende vergunning intrekken!

Conclusie

Sinds medio 2024 is het in de gemeente Rotterdam in veel gevallen weer mogelijk een vergunning te krijgen voor kamerbewoning van een woning door drie woningdelers. Alleen in nulquotumgebieden is dat niet mogelijk.

Een vergunning voor vier of meer bewoners is moeilijker te verkrijgen. Dat kan in beginsel alleen als alle kamerbewoners student zijn en er geen andere vergunde studentenhuizen in de directe omgeving (binnen 50 meter) zijn.

Heeft u behoefte aan advies over vergunningen, (voorgenomen) boetes of dwangsommen gebaseerd op de Huisvestingswet of Huisvestingsverordening (“Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad”)?

Of heeft u hulp nodig bij het maken van bezwaar tegen een besluit van de gemeente? De sectie Vastgoedrecht van DVDW helpt u graag verder.

Heeft u vragen over dit artikel?

Neem contact op met Maurits Smal

[1] https://www.dvdw.nl/nl/actueel/vastgoedeigenaren-ten-onrechte-geconfronteerd-met-boetes-en-dwangsommen-voor-kamerverhuur/ & https://www.dvdw.nl/nl/actueel/huisvestingsverordening-ongeldig/ & https://www.dvdw.nl/nl/actueel/huisvestingsverordening-van-de-gemeente-rotterdam-weer-buiten-toepassing-gelaten-door-rechter/

[2] https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@135281/202202741-1-a3/, zie punt 3.3 van de uitspraak

[3] Zie dit artikel: https://www.dvdw.nl/nl/actueel/maximaal-aantal-bewoners-per-woning-in-rotterdam/r-woning-in-rotterdam/